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Deux-Rives à Strasbourg | Immobilier, prix, annonces 2026
Le quartier des Deux-Rives à Strasbourg, c’est quoi ? L’écoquartier le plus ambitieux de Strasbourg, en pleine transformation sur 74 hectares entre le parc de la Citadelle et le Rhin. Un quartier neuf, vert, transfrontalier — directement relié à l’Allemagne par le tramway D.
Prix moyen au m² : 3 400 à 3 800 €/m² (appartements anciens) — 3 800 à 4 500 €/m² (neuf)
Pour qui ? Investisseurs cherchant une forte plus-value, jeunes actifs, primo-accédants attirés par le neuf, profils transfrontaliers franco-allemands.
Point fort absolu : Le plus fort potentiel de valorisation de Strasbourg d’ici 2030.
Point faible à connaître : Quartier encore en chantier — certains secteurs manquent de commerces et d’équipements de proximité.
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Histoire et identité des Deux-Rives à Strasbourg
Histoire et caractéristiques des Deux-Rives à Strasbourg
Les Deux-Rives à Strasbourg ne ressemblent à aucun autre quartier strasbourgeois. Ici, pas de colombages ni de ruelles médiévales : on est dans la ville de demain.
Ce territoire de 74 hectares était, jusqu’au début des années 2000, une friche industrielle et portuaire à l’est de Strasbourg. Anciens entrepôts, bassins désaffectés, terrains militaires abandonnés — un no man’s land entre la ville et le Rhin.
Depuis 2015, l’Eurométropole de Strasbourg a confié à la SPL Deux-Rives la transformation de ce territoire en un quartier urbain mixte, écologique et transfrontalier. Le projet, baptisé Deux-Rives / Zwei-Ufer, s’étend jusqu’en 2030 et représente le chantier urbain le plus ambitieux de Strasbourg depuis la construction du quartier impérial allemand au XIXe siècle.
L’élément structurant du quartier ? Le tramway D, prolongé jusqu’à la mairie de Kehl (Allemagne) en 2017 — une première en Europe. Ce tram transfrontalier a tout changé : il a rendu le quartier accessible et a déclenché une vague d’investissements immobiliers.
Caractéristiques du quartier des Deux-Rives
Ambiance générale :
🌿 Écologique et durable
🏗️ Moderne et en construction
🌍 Transfrontalier et européen
🚲 Mobilité douce et apaisée
🏙️ Urbain et contemporain
Points forts :
✅ Tramway direct vers le centre-ville et Kehl (Allemagne) ✅ Architecture contemporaine et normes RE2020 ✅ Plus de 20 hectares d’espaces verts prévus ✅ Fort potentiel de plus-value (quartier en pleine valorisation) ✅ Jardin des Deux-Rives (26 ha, parc transfrontalier) ✅ Programmes neufs éligibles TVA réduite et PTZ ✅ Mixité sociale : 40 % de logements abordables ✅ Proximité du centre commercial Rivetoile et UGC Ciné Cité
Points faibles :
❌ Quartier encore en chantier (nuisances sonores ponctuelles) ❌ Peu de commerces de proximité dans certains secteurs (en cours de développement) ❌ Manque d’équipements publics dans les secteurs les plus récents ❌ Passé industrialo-portuaire : quelques sites classés à risques à proximité ❌ Ambiance moins animée que le centre-ville ou la Krutenau
Qui devrait vivre aux Deux-Rives ?
Profils idéaux
👷 Investisseurs cherchant une forte plus-value à moyen terme
👨👩👧 Familles attirées par les logements neufs et les espaces verts
🌍 Actifs transfrontaliers travaillant en Allemagne
🏠 Primo-accédants bénéficiant du PTZ et de la TVA réduite
🎨 Profils créatifs attirés par l’esprit coopératif du quartier Coop
Profils moins adaptés
🎉 Personnes cherchant une vie nocturne animée
🛍️ Acheteurs souhaitant des commerces de proximité immédiats
🏛️ Amateurs de patrimoine historique et d’architecture ancienne
Qui devrait vivre aux Deux-Rives ?
Citadelle
La presqu’île Citadelle est entourée par les bassins Dusuzeau et Vauban. C’est le secteur le plus résidentiel, avec 910 logements prévus dont plus de la moitié en logements abordables. Cadre apaisant, vue sur les bassins portuaires, premières livraisons depuis 2020.
Starlette
Secteur mixte logements/bureaux/commerces, bordé par le bassin Vauban. Environ 1 800 logements neufs, 50 000 m² de tertiaire, deux parcs paysagés et une école maternelle. Le secteur le plus actif commercialement.
Coop
L’ancien siège de la Coop Alsace, réhabilité en “village coopératif”. Ateliers d’artistes, coworking, lofts bruts à finaliser, économie sociale et solidaire. Le secteur le plus créatif et atypique des Deux-Rives, avec 350 logements et 40 000 m² d’activités.
Port du Rhin
Le secteur le plus proche de l’Allemagne, avec vue sur la Forêt-Noire. 1 300 logements neufs, 4 hectares d’espaces publics. Le secteur avec le plus fort potentiel de valorisation — et le plus en chantier.
Prix immobilier aux Deux-Rives à Strasbourg
Prix m² moyen aux Deux-Rives
Critère | Prix |
|---|---|
Prix m² moyen (ancien) | 3 600 €/m² |
Prix minimum | 3 100 €/m² |
Prix maximum | 4 500 €/m² |
Immobilier neuf | 3 800 – 4 500 €/m² |
Variation selon secteur | ±20 % |
Comparaison avec d'autres quartiers de Strasbourg
Quartier | Prix m² moyen | Écart vs Deux-Rives |
|---|---|---|
Centre-Ville | 5 500 €/m² | +53 % |
Contades / Orangerie | 4 800 €/m² | +33 % |
Neudorf | 4 100 €/m² | +14 % |
Deux-Rives | 3 600 €/m² | référence |
Cronenbourg | 2 800 €/m² | -22 % |
Moyenne Strasbourg | 3 900 €/m² | +8 % |
Prix par type de bien aux Deux-Rives
Type de bien | Prix moyen | Fourchette | Prix m² |
|---|---|---|---|
Studio (25 m²) | 95 000 € | 85K – 115K € | 3 800 €/m² |
T2 (45 m²) | 160 000 € | 140K – 190K € | 3 550 €/m² |
T3 (65 m²) | 230 000 € | 200K – 275K € | 3 540 €/m² |
T4 (85 m²) | 310 000 € | 270K – 370K € | 3 650 €/m² |
Maison (120 m²) | 450 000 € | 380K – 550K € | 3 750 €/m² |
Neuf T3 avec terrasse | 270 000 € | 240K – 320K € | 4 150 €/m² |
Note : Les prix du neuf (RE2020, terrasse, parking) sont systématiquement 15 à 20 % au-dessus de l’ancien dans ce quartier, en raison de la qualité des prestations et des avantages fiscaux associés.
Évolution des prix aux Deux-Rives à Strasbourg (2019-2025)
Année | Prix m² | Variation annuelle | Variation cumulée |
|---|---|---|---|
2019 | 2 650 € | – | – |
2020 | 2 800 € | +5,7 % | +5,7 % |
2021 | 3 050 € | +8,9 % | +15,1 % |
2022 | 3 300 € | +8,2 % | +24,5 % |
2023 | 3 450 € | +4,5 % | +30,2 % |
2024 | 3 550 € | +2,9 % | +34,0 % |
2025 | 3 600 € | +1,4 % | +35,8 % |
Analyse :
📈 Hausse cumulée de +35,8 % en 6 ans — la plus forte progression de Strasbourg
📈 Pic de croissance 2020-2022 : mise en service du tram D et premières livraisons de programmes neufs
📉 Ralentissement 2023-2025 : correction du marché national, mais les Deux-Rives résistent mieux que la moyenne
🔮 Potentiel 2026-2030 : la livraison des secteurs Coop et Port du Rhin devrait relancer la hausse
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Transports et accessibilité
Transports en commun
Transport | Détails | Accessibilité |
|---|---|---|
Tramway D | Ligne transfrontalière Strasbourg-Kehl | ⭐⭐⭐⭐⭐ Excellent |
Arrêts principaux | Citadelle, Winston Churchill, Port du Rhin, Kehl Bahnhof | – |
Fréquence | 6-8 minutes en heures de pointe | – |
Bus | Lignes 6, 30, 72, N5 (nuit) | ⭐⭐⭐⭐ Bon |
Gare SNCF | 15 minutes en tramway | ⭐⭐⭐⭐ Très accessible |
Aéroport | 25 minutes en tramway | ⭐⭐⭐⭐ Accessible |
Mobilité douce
Mode | Détails | Accessibilité |
|---|---|---|
Vélo | Pistes cyclables intégrées au projet urbain | ⭐⭐⭐⭐⭐ Excellent |
Vélo’v | Stations dans les secteurs livrés | ⭐⭐⭐⭐ Bon |
À pied | Ruelles piétonnes, promenades sur les berges | ⭐⭐⭐⭐⭐ Excellent |
Parking | Parkings intégrés aux résidences neuves | ⭐⭐⭐⭐ Bon |
Temps de trajet depuis les Deux-Rives
Destination | Temps | Transport |
|---|---|---|
Centre-Ville (Homme de Fer) | 12-15 min | Tramway D |
Gare SNCF | 15 min | Tramway D |
Rivetoile / UGC | 5 min | À pied / Tram |
Kehl (Allemagne) | 10 min | Tramway D |
Université (UNISTRA) | 20 min | Tramway D |
Aéroport | 25 min | Tramway D |
Colmar | 35 min | Train |
Avis résidents des Deux-Rives
J'ai acheté un T3 neuf à Starlette en 2022. Le quartier est encore en construction, c'est vrai, mais la qualité de vie est déjà là : le tram en bas de chez moi, le Jardin des Deux-Rives à 5 minutes, et Rivetoile à pied. Je ne regrette pas.
Thomas
34 ans, ingénieur
Je travaille à Kehl et j'habitais avant à Cronenbourg. Depuis que j'ai emménagé aux Deux-Rives, je prends le tram D jusqu'en Allemagne en 10 minutes. C'est un confort de vie incroyable pour un profil transfrontalier comme le mien.
Luisa
29 ans, chargée de projet franco-allemande
Le quartier manque encore de commerces et d'animation le soir. Mais les espaces verts sont magnifiques, les appartements sont modernes, et j'ai la conviction que dans 5 ans ce sera l'un des quartiers les plus recherchés de Strasbourg.
Marc
41 ans, entrepreneur
Des agents immobiliers aux Deux-Rives à vos côtés !
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Thibault Dahan
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Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Comparatif : Deux-Rives vs autres quartiers de Strasbourg
Tableau comparatif détaillé
Critère | Deux-Rives | Neudorf | Cronenbourg | Centre-Ville | Moyenne Stbg |
|---|---|---|---|---|---|
Prix m² | 3 600 € | 4 100 € | 2 800 € | 5 500 € | 3 900 € |
Ambiance | Moderne/Écolo | Résidentiel | Populaire | Touristique | Mixte |
Transports | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Commerces | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Écoles | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Calme | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐ |
Vie nocturne | ⭐ | ⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Espaces verts | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Parking | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐ |
Potentiel invest. | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Analyse comparative
- Deux-Rives vs Neudorf : Neudorf est plus mature (commerces, écoles), mais les Deux-Rives offrent un potentiel de plus-value bien supérieur. Pour une famille cherchant à s’installer immédiatement, Neudorf. Pour un investisseur long terme, les Deux-Rives.
- Deux-Rives vs Cronenbourg : Cronenbourg est moins cher, mais les Deux-Rives proposent du neuf (normes énergétiques, garanties) et un positionnement transfrontalier unique. Les Deux-Rives sont plus chers mais offrent plus de perspectives.
- Deux-Rives vs Centre-Ville : Le Centre-Ville est 53 % plus cher pour une ambiance radicalement différente. Les Deux-Rives ciblent un profil d’acheteur qui mise sur l’avenir plutôt que sur le prestige immédiat.
Nos services immobiliers aux Deux-Rives
Estimation immobilière
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💰 Connaître la vraie valeur de marché (ancien vs neuf, secteur, vue)
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📊 Comprendre les tendances du marché local
🏠 Optimiser votre stratégie d’investissement
Types de biens estimés :
🏢 Appartements : Studios, T2, T3, T4, T5+
🏠 Maisons de ville et maisons individuelles
🏗️ Immeubles collectifs et commerciaux
🏪 Locaux commerciaux : boutiques, bureaux, ateliers
Notre processus d’estimation :
✅ Visite du bien (30-45 min)
✅ Analyse du marché local (Citadelle, Starlette, Coop, Port du Rhin)
✅ Comparaison avec les transactions récentes du secteur
✅ Rapport d’estimation détaillé
✅ Conseil personnalisé sur le prix et le timing de vente
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Pourquoi nous choisir pour vendre aux Deux-Rives ?
📈 Expertise du marché Deux-Rives (neuf, ancien, lofts Coop)
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📸 Photos et vidéos professionnelles
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👥 Réseau d’acheteurs qualifiés (investisseurs, transfrontaliers, primo-accédants)
⚡ Vente rapide au meilleur prix
Nos services de vente :
📋 Estimation gratuite et sans engagement
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📝 Gestion administrative complète
🔐 Sécurité juridique
Délai moyen de vente :
Deux-Rives : 45-60 jours (quartier très demandé)
Prix moyen : 3 600 €/m²
Taux de réussite : 90 %+
Immobilier neuf
Programmes emblématiques :
- Tour Sensation (Bouygues Immobilier) Tour en bois, l’une des premières de France. Appartements du studio au 5 pièces, grandes terrasses, vue panoramique sur le Rhin et la Forêt-Noire.
- Les Docks – Presqu’île Citadelle Premier bâtiment habité de la presqu’île Citadelle. Logements, bureaux, espaces de coworking, commerces. Architecture industrielle réhabilitée.
- Résidences Starlette (Stradim / Kaufman & Broad) 35 000 m² d’aménagement urbain, 200+ appartements neufs, 20 000 m² de bureaux. Livraisons échelonnées 2024-2026.
Caractéristiques des programmes neufs :
✅ Normes RE2020 (seuil 2025) — bilan carbone optimisé
✅ Matériaux biosourcés (bois, briques, isolation naturelle)
✅ Planchers chauffants réversibles
✅ Balcons, terrasses ou jardins privatifs
✅ Éligibles TVA réduite à 5,5 % (résidence principale)
✅ Éligibles PTZ (primo-accédants)
Immobilier de prestige
Biens de prestige disponibles :
🏙️ Appartements haut de gamme avec vue Rhin / Forêt-Noire (300K€+)
🏗️ Penthouses en derniers étages des tours contemporaines
🏢 Lofts bruts dans les bâtiments réhabilités de la Coop
🌿 Résidences RE2020 avec terrasses et jardins privatifs
Caractéristiques du prestige Deux-Rives :
💎 Architecture contemporaine primée (bois, verre, matériaux biosourcés)
🌍 Positionnement transfrontalier unique (10 min de l’Allemagne)
🌊 Vues sur les bassins portuaires, le Rhin ou la Forêt-Noire
🌿 Cadre écologique et apaisé, loin de la circulation
📈 Fort potentiel de plus-value à horizon 2030
Exemples de biens :
Penthouse Tour Sensation (vue Rhin, 110 m²) : 480 000 €
Loft Coop réhabilité (style industriel, 95 m²) : 380 000 €
T4 neuf Starlette (terrasse 30 m², parking) : 420 000 €
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- ✅ Tarifs compétitifs
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Foire aux questions
Les Deux-Rives désignent un vaste projet urbain de 74 hectares à l’est de Strasbourg, entre le parc de la Citadelle et le Rhin. Il comprend 4 sous-quartiers en développement (Citadelle, Starlette, Coop, Port du Rhin), reliés par le tramway D transfrontalier jusqu’à Kehl en Allemagne. À terme, le quartier accueillera plus de 7 500 nouveaux habitants et 8 000 emplois.
Oui, à condition d’accepter que le quartier soit encore en construction. Les secteurs livrés (Citadelle, Starlette) offrent déjà une qualité de vie élevée : logements neufs, espaces verts, tram direct. En revanche, les commerces et équipements de proximité sont encore insuffisants dans certains secteurs. D’ici 2030, le quartier devrait être pleinement mature.
Le prix moyen se situe entre 3 400 et 3 800 €/m² pour l’ancien, et entre 3 800 et 4 500 €/m² pour le neuf. C’est environ 8 % en dessous de la moyenne strasbourgeoise, mais avec un potentiel de valorisation bien supérieur.
Oui, c’est l’un des points forts du quartier. Le tramway D traverse l’ensemble du secteur avec 3 arrêts (Citadelle, Winston Churchill, Port du Rhin) et relie le centre-ville en 12-15 minutes. Il va jusqu’à Kehl (Allemagne) en 10 minutes supplémentaires — un atout unique pour les actifs transfrontaliers.
Le quartier est encore en cours d’équipement scolaire. Une école maternelle et primaire a été livrée à Starlette en 2025. Un collège est prévu en Phase 2. En attendant, les écoles du Neudorf et de l’Esplanade sont accessibles en 10-15 minutes en tramway.
Oui, c’est l’un des meilleurs quartiers de Strasbourg pour l’investissement locatif en 2025. La demande locative est forte (actifs transfrontaliers, jeunes professionnels), les programmes neufs sont éligibles aux dispositifs fiscaux (TVA réduite, PTZ, Pinel), et le potentiel de plus-value est le plus élevé de la ville.
Le projet est prévu jusqu’en 2030. Les secteurs Citadelle et Starlette sont les plus avancés. Les secteurs Coop et Port du Rhin sont encore en développement avec des livraisons échelonnées jusqu’en 2028-2030.
Oui. Certains programmes neufs dans le périmètre des Deux-Rives sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) pour l’acquisition en résidence principale, sous conditions de ressources. Les primo-accédants peuvent également bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
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