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Les Deux-Rives à Strasbourg : écoquartier en transformation et prix immobilier 2026
Le quartier des Deux-Rives à Strasbourg, c’est quoi ? L’écoquartier le plus ambitieux de Strasbourg, en pleine transformation sur 74 hectares entre le parc de la Citadelle et le Rhin. Un quartier neuf, vert, transfrontalier — directement relié à l’Allemagne par le tramway D.
Prix moyen au m² : 3 400 à 3 800 €/m² (appartements anciens) — 3 800 à 4 500 €/m² (neuf)
Pour qui ? Investisseurs cherchant une forte plus-value, jeunes actifs, primo-accédants attirés par le neuf, profils transfrontaliers franco-allemands.
Point fort absolu : Le plus fort potentiel de valorisation de Strasbourg d’ici 2030.
Point faible à connaître : Quartier encore en chantier — certains secteurs manquent de commerces et d’équipements de proximité.
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Histoire et identité des Deux-Rives à Strasbourg
Histoire et caractéristiques des Deux-Rives à Strasbourg
Les Deux-Rives à Strasbourg ne ressemblent à aucun autre quartier strasbourgeois. Ici, pas de colombages ni de ruelles médiévales : on est dans la ville de demain.
Ce territoire de 74 hectares était, jusqu’au début des années 2000, une friche industrielle et portuaire à l’est de Strasbourg. Anciens entrepôts, bassins désaffectés, terrains militaires abandonnés — un no man’s land entre la ville et le Rhin.
Depuis 2015, l’Eurométropole de Strasbourg a confié à la SPL Deux-Rives la transformation de ce territoire en un quartier urbain mixte, écologique et transfrontalier. Le projet, baptisé Deux-Rives / Zwei-Ufer, s’étend jusqu’en 2030 et représente le chantier urbain le plus ambitieux de Strasbourg depuis la construction du quartier impérial allemand au XIXe siècle.
L’élément structurant du quartier ? Le tramway D, prolongé jusqu’à la mairie de Kehl (Allemagne) en 2017 — une première en Europe. Ce tram transfrontalier a tout changé : il a rendu le quartier accessible et a déclenché une vague d’investissements immobiliers.
Caractéristiques du quartier des Deux-Rives
Ambiance générale :
🌿 Écologique et durable
🏗️ Moderne et en construction
🌍 Transfrontalier et européen
🚲 Mobilité douce et apaisée
🏙️ Urbain et contemporain
Points forts :
✅ Tramway direct vers le centre-ville et Kehl (Allemagne) ✅ Architecture contemporaine et normes RE2020 ✅ Plus de 20 hectares d’espaces verts prévus ✅ Fort potentiel de plus-value (quartier en pleine valorisation) ✅ Jardin des Deux-Rives (26 ha, parc transfrontalier) ✅ Programmes neufs éligibles TVA réduite et PTZ ✅ Mixité sociale : 40 % de logements abordables ✅ Proximité du centre commercial Rivetoile et UGC Ciné Cité
Points faibles :
❌ Quartier encore en chantier (nuisances sonores ponctuelles) ❌ Peu de commerces de proximité dans certains secteurs (en cours de développement) ❌ Manque d’équipements publics dans les secteurs les plus récents ❌ Passé industrialo-portuaire : quelques sites classés à risques à proximité ❌ Ambiance moins animée que le centre-ville ou la Krutenau
Les 4 secteurs des Deux-Rives à Strasbourg
Citadelle
La presqu’île André-Malraux reconvertie, entourée par les bassins du port historique. Premiers programmes livrés depuis 2020 (Tour Sensation, Docks Presqu’île). Architecture contemporaine haut de gamme, vue sur l’eau, parc de la Citadelle (15 ha) à 5 min à pied. Le secteur le plus mature des Deux-Rives – qualité de vie immédiate, standing élevé, biens qui se vendent off-market. Prix premium justifiés par la rareté de la localisation.
Starlette
L’écoquartier 100 % neuf en pleine livraison (2024-2027). Environ 1 800 logements RE2020 programmés (Kaufman & Broad, Stradim, Réalités). Architecture biosourcée, espaces verts intégrés, commerces de proximité en cours d’installation. Le secteur le plus actif commercialement en 2026 – idéal pour le LMNP et les primo-accédants éligibles au PTZ. Tout est neuf, DPE A/B garanti.
Coop
L’ancienne friche de la Coopérative agricole reconvertie en quartier mixte et vivant. Lofts réhabilités dans les anciens silos, logements neufs, bureaux, commerces, restaurants, Le Point Coop (café-tiers-lieu emblématique). Le secteur le plus urbain et contemporain des Deux-Rives – esprit coopératif, mixité fonctionnelle, fort potentiel de plus-value à moyen terme. Tram D à 3 min.
Port du Rhin
Le secteur franco-allemand, au bord du Rhin, face à Kehl. Jardin des Deux Rives (40 ha) accessible à pied, Passerelle Rosa-Luxembourg (Strasbourg-Kehl) attendue fin 2026. ~1 300 logements prévus, en cours de développement. Prix d’entrée les plus bas des Deux-Rives et potentiel de valorisation le plus fort à horizon 2028-2030. Profil : investisseur patient, primo-accédant avec vision long terme, frontaliers travaillant en Allemagne.
Les prix dans le secteur Deux-Rives
Le Wacken n’est pas un quartier monolithique. Quatre micro-secteurs coexistent, avec des profils de prix très différents. Connaître ces nuances, c’est éviter de surpayer – ou de passer à côté d’une opportunité.
Secteur | Prix m² 2026 | Stade | Caractéristique |
|---|---|---|---|
Citadelle | 4 200–4 800 €/m² | Livré / En cours | Proche parc Citadelle, presqu’île entourée d’eau, premiers programmes livrés, standing |
Starlette | 3 800–4 400 €/m² | En cours | Écoquartier RE2020, LMNP possible, ~1 800 logements, livraisons 2024-2027 |
Coop | 3 500–4 000 €/m² | En cours | Mixte (logements + commerces + bureaux), lofts réhabilités, esprit coopératif |
Port du Rhin | 3 200–3 800 €/m² | Futur | Franco-allemand, Jardin des Deux Rives, fort potentiel de valorisation, ~1 300 logements |
Prix immobilier aux Deux-Rives à Strasbourg
Prix m² moyen aux Deux-Rives
Critère | Prix |
|---|---|
Prix m² moyen (ancien) | 3 600 €/m² |
Prix minimum | 3 100 €/m² |
Prix maximum | 4 500 €/m² |
Immobilier neuf | 3 800 – 4 500 €/m² |
Variation selon secteur | ±20 % |
Prix par type de bien aux Deux-Rives
Type de bien | Prix moyen | Fourchette | Prix m² |
|---|---|---|---|
Studio (25 m²) | 95 000 € | 85K – 115K € | 3 800 €/m² |
T2 (45 m²) | 160 000 € | 140K – 190K € | 3 550 €/m² |
T3 (65 m²) | 230 000 € | 200K – 275K € | 3 540 €/m² |
T4 (85 m²) | 310 000 € | 270K – 370K € | 3 650 €/m² |
Maison (120 m²) | 450 000 € | 380K – 550K € | 3 750 €/m² |
Neuf T3 avec terrasse | 270 000 € | 240K – 320K € | 4 150 €/m² |
Note : Les prix du neuf (RE2020, terrasse, parking) sont systématiquement 15 à 20 % au-dessus de l’ancien dans ce quartier, en raison de la qualité des prestations et des avantages fiscaux associés.
Évolution des prix 2020-2026
Année | Prix moyen | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 2 900 €/m² | – |
2021 | 3 050 €/m² | +5,2% |
2022 | 3 250 €/m² | +6,6% |
2023 | 3 380 €/m² | +4,0% |
2024 | 3 450 €/m² | +2,1% |
2025 | 3 480 €/m² | +0,9% |
2026 | 3 500 €/m² | +0,6% |
+20,7% en 6 ans : les Deux-Rives ont surperformé la moyenne strasbourgeoise sur la période 2020-2022, avant de ralentir avec la hausse des taux.
Graphique de l'évolution des prix immobilier aux Deux-Rives
Trois phases se dégagent clairement :
- 2020-2022 : accélération post-COVID. La demande pour des logements neufs et des espaces de vie plus grands a dopé les prix aux Deux-Rives (+6,6% en 2022, pic de la période), portée par l’attractivité croissante des programmes neufs RE2020 et l’arrivée du Tram E vers Kehl.
- 2023-2024 : ralentissement progressif. La hausse des taux d’intérêt a modéré les transactions, notamment sur les programmes neufs, sans inverser la tendance de fond (+4,0% en 2023, +2,1% en 2024).
- 2025-2026 : stabilisation. Le marché marque une pause (+0,9% puis +0,6%), le temps que les grands projets urbains (Citadelle, Passerelle Rosa-Luxembourg) livrent leurs premiers effets sur la valorisation.
Les Deux-Rives se positionnent dans la tranche médiane de Strasbourg, avec un rapport qualité/prix attractif pour un quartier qui bénéficie déjà d’un excellent réseau de tram et de vastes espaces verts.
Comparatif : Deux-Rives vs autres quartiers de Strasbourg
Critère | Deux-Rives | Neudorf | Cronenbourg | Centre-Ville | Moyenne Stbg |
|---|---|---|---|---|---|
Prix m² | 3 600 € | 4 100 € | 2 800 € | 5 500 € | 3 900 € |
Ambiance | Moderne/Écolo | Résidentiel | Populaire | Touristique | Mixte |
Transports | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Commerces | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Écoles | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Calme | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐ |
Vie nocturne | ⭐ | ⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Espaces verts | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Parking | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐ | ⭐⭐ |
Potentiel invest. | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
- Deux-Rives vs Neudorf : Neudorf est plus mature (commerces, écoles), mais les Deux-Rives offrent un potentiel de plus-value bien supérieur. Pour une famille cherchant à s’installer immédiatement, Neudorf. Pour un investisseur long terme, les Deux-Rives.
- Deux-Rives vs Cronenbourg : Cronenbourg est moins cher, mais les Deux-Rives proposent du neuf (normes énergétiques, garanties) et un positionnement transfrontalier unique. Les Deux-Rives sont plus chers mais offrent plus de perspectives.
- Deux-Rives vs Centre-Ville : Le Centre-Ville est 53 % plus cher pour une ambiance radicalement différente. Les Deux-Rives ciblent un profil d’acheteur qui mise sur l’avenir plutôt que sur le prestige immédiat.
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Avis résidents des Deux-Rives
J'ai acheté un T3 neuf à Starlette en 2022. Le quartier est encore en construction, c'est vrai, mais la qualité de vie est déjà là : le tram en bas de chez moi, le Jardin des Deux-Rives à 5 minutes, et Rivetoile à pied. Je ne regrette pas.
Thomas
34 ans, ingénieur
Je travaille à Kehl et j'habitais avant à Cronenbourg. Depuis que j'ai emménagé aux Deux-Rives, je prends le tram D jusqu'en Allemagne en 10 minutes. C'est un confort de vie incroyable pour un profil transfrontalier comme le mien.
Luisa
29 ans, chargée de projet franco-allemande
Le quartier manque encore de commerces et d'animation le soir. Mais les espaces verts sont magnifiques, les appartements sont modernes, et j'ai la conviction que dans 5 ans ce sera l'un des quartiers les plus recherchés de Strasbourg.
Marc
41 ans, entrepreneur
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Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
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Pierre Lagache
Consultant Immobilier
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Jérémy Schmitt
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Yoann Haslé
Directeur Immobilier
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Foire aux questions
Les Deux-Rives désignent un vaste projet urbain de 74 hectares à l’est de Strasbourg, entre le parc de la Citadelle et le Rhin. Il comprend 4 sous-quartiers en développement (Citadelle, Starlette, Coop, Port du Rhin), reliés par le tramway D transfrontalier jusqu’à Kehl en Allemagne. À terme, le quartier accueillera plus de 7 500 nouveaux habitants et 8 000 emplois.
Oui, à condition d’accepter que le quartier soit encore en construction. Les secteurs livrés (Citadelle, Starlette) offrent déjà une qualité de vie élevée : logements neufs, espaces verts, tram direct. En revanche, les commerces et équipements de proximité sont encore insuffisants dans certains secteurs. D’ici 2030, le quartier devrait être pleinement mature.
Le prix moyen se situe entre 3 400 et 3 800 €/m² pour l’ancien, et entre 3 800 et 4 500 €/m² pour le neuf. C’est environ 8 % en dessous de la moyenne strasbourgeoise, mais avec un potentiel de valorisation bien supérieur.
Oui, c’est l’un des points forts du quartier. Le tramway D traverse l’ensemble du secteur avec 3 arrêts (Citadelle, Winston Churchill, Port du Rhin) et relie le centre-ville en 12-15 minutes. Il va jusqu’à Kehl (Allemagne) en 10 minutes supplémentaires — un atout unique pour les actifs transfrontaliers.
Le quartier est encore en cours d’équipement scolaire. Une école maternelle et primaire a été livrée à Starlette en 2025. Un collège est prévu en Phase 2. En attendant, les écoles du Neudorf et de l’Esplanade sont accessibles en 10-15 minutes en tramway.
Oui, c’est l’un des meilleurs quartiers de Strasbourg pour l’investissement locatif en 2025. La demande locative est forte (actifs transfrontaliers, jeunes professionnels), les programmes neufs sont éligibles aux dispositifs fiscaux (TVA réduite, PTZ, Pinel), et le potentiel de plus-value est le plus élevé de la ville.
Le projet est prévu jusqu’en 2030. Les secteurs Citadelle et Starlette sont les plus avancés. Les secteurs Coop et Port du Rhin sont encore en développement avec des livraisons échelonnées jusqu’en 2028-2030.
Oui. Certains programmes neufs dans le périmètre des Deux-Rives sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) pour l’acquisition en résidence principale, sous conditions de ressources. Les primo-accédants peuvent également bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
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