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Prix immobilier Starlette à Strasbourg 2026
Prix moyen 4 200 €/m² (fourchette : 3 000 à 6 700 €/m² selon le programme et l’étage).
Starlette est le seul quartier 100 % neuf de Strasbourg: ancien site industriel reconverti dans la ZAC Deux-Rives.
Quasi aucun bien ancien disponible. Livraisons en cours (Viva Starlette T2 2026).
Campus Vatel prévu pour ~700 étudiants dès 2028.
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Starlette, un quartier 100 % neuf au cœur de la ZAC Deux-Rives
Starlette n’est pas un quartier comme les autres. C’est l’ancien site de l’usine de briquettes Starlette (fondée en 1931), entièrement reconverti depuis 2020 dans le cadre de la ZAC Deux-Rives: le principal projet urbain de Strasbourg sur 74 hectares.
Résultat : il n’existe quasiment pas de bien ancien à acheter ici. Le marché est structuré autour de programmes neufs livrés par vagues entre 2026 et 2028. C’est ce qui rend les prix très hétérogènes d’un programme à l’autre.
Chiffres clés du quartier :
Parc du Petit Rhin : 5,6 ha d’espaces verts au pied des résidences
830 emplacements vélos sécurisés dans le quartier
600 places de parking mutualisé (Stardock)
Vues sur la Cathédrale, les Vosges et la Forêt-Noire depuis les étages supérieurs
Tram D (arrêt StarCoop – Petit Rhin) : Place Kléber en 18 min
40 % de logements abordables: mixité sociale intégrée dès la conception
Le profil des habitants : familles primo-accédantes (PTZ), jeunes actifs attirés par le cadre de vie, et investisseurs LMNP ciblant la demande étudiante à venir.
4 secteurs avec prix et ambiance
Secteur | Prix m² | Profil | Atout principal |
|---|---|---|---|
Quai Starlette | 5 500 – 6 200 €/m² | Prestige, familles aisées | Vue Rhin, duplex, 12 étages |
Campus Starlette | 4 200 – 5 700 €/m² | Investisseurs LMNP | Résidence étudiante Vatel 2028 |
StarDock / Terrasses Vauban | 4 200 – 5 500 €/m² | Mix résidentiel-tertiaire | Bassin Vauban, commerces pied d’immeuble |
Petit Rhin / Lorelei | 3 000 – 4 500 €/m² | Primo-accédants, PTZ | Parc 5,6 ha, entrée de gamme |
Ces atouts rendent le secteur attractif et expliquent en grande partie les écarts de prix au m² que vous allez découvrir ci-dessous.
Prix au m² à Starlette en 2026 : les données consolidées
Prix par type de bien
Type | Surface | Prix total | Prix m² |
|---|---|---|---|
Studio / T1 LMNP | 22-26 m² | 92 000 – 137 000 € | 4 200 – 6 700 €/m² |
Studio / T1 résidentiel | 30-35 m² | 150 000 – 200 000 € | 4 200 – 5 700 €/m² |
T2 | 39 – 49 m² | 178 000 – 229 000 € | 3 630 – 4 680 €/m² |
T3 | 61 – 76 m² | 282 000 – 375 000 € | 3 680 – 6 150 €/m² |
T4 | 87 m² | 388 500 – 403 000 € | 4 470 – 4 630 €/m² |
T5+ | 141 m² | à partir de 620 000 € | ~4 400 €/m² |
Prix moyen : 4 200 €/m²: mais la fourchette est large. Un studio LMNP au Campus Starlette et un T5 avec vue Rhin au Quai Starlette n’ont rien en commun, si ce n’est d’être dans le même quartier.
À noter : Starlette est un marché quasi-exclusivement neuf. Les transactions en “ancien” sont rarissimes: il s’agit de reventes de biens livrés très récemment, souvent à prix promoteur ou légèrement au-dessus.
Prix par programme neuf
Programme | Promoteur | Typologies | Prix m² | Livraison |
|---|---|---|---|---|
Viva Starlette | Kaufman & Broad | T1 – T5 | 3 000 – 5 000 €/m² | T2 2026 |
Quai Starlette | Kaufman & Broad | T2 – T5 + duplex | 3 000 – 5 000 €/m² | T2-T3 2026 |
Campus Starlette | Marignan | Studios LMNP | 4 200 – 6 700 €/m² | T3 2027 |
Évolution des prix à Starlette depuis 2020
Année | Prix moyen m² | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 2 800 €/m² | : |
2021 | 3 100 €/m² | +10,7 % |
2022 | 3 500 €/m² | +12,9 % |
2023 | 3 800 €/m² | +8,6 % |
2024 | 4 000 €/m² | +5,3 % |
2025 | 4 100 €/m² | +2,5 % |
2026 | 4 200 €/m² | +2,4 % |
C’est la meilleure performance de la série de quartiers strasbourgeois.
Graphique de l'évolution des prix immobilier à Starlette
Trois phases se dégagent clairement :
Phase 1: Lancement ZAC (2020-2022) : +23,6 % Premiers programmes commercialisés, forte demande des primo-accédants et des investisseurs LMNP attirés par les prix d’entrée. La ZAC Deux-Rives commence à prendre forme.
Phase 2: Montée en gamme (2023-2024) : +13,9 % Arrivée des programmes prestige (Quai Starlette, Campus Starlette). Les vues Rhin et les grandes terrasses font monter le prix moyen. Le quartier gagne en visibilité.
Phase 3: Consolidation (2025-2026) : +5,0 % Marché mature. Les livraisons de Viva Starlette et Quai Starlette stabilisent les prix. Le marché de la revente commence à exister: timidement.
Comparaison avec les autres quartiers de Strasbourg
Quartier | Prix moyen m² | Stock |
|---|---|---|
Cronenbourg | 3 050 €/m² | Ancien majoritaire |
La Meinau | 3 300 €/m² | Ancien majoritaire |
Deux-Rives (Port du Rhin) | 3 500 €/m² | Mix neuf/ancien |
Étoile Bourse | 3 600 €/m² | Ancien majoritaire |
Neudorf | 3 700 €/m² | Mix |
Esplanade | 3 800 €/m² | Ancien majoritaire |
Gare | 3 900 €/m² | Mix |
Centre-Ville | 3 900 €/m² | Ancien majoritaire |
Halles | 4 100 €/m² | Mix |
Starlette | 4 200 €/m² | 100 % neuf RE2020 |
Robertsau | 4 200 €/m² | Ancien/pavillonnaire |
Wacken | 4 500 €/m² | Mix |
Petite France | 4 700 €/m² | Ancien premium |
Contades | 4 700 €/m² | Ancien premium |
Krutenau | 4 800 €/m² | Ancien premium |
Orangerie | 4 900 €/m² | Ancien premium |
Starlette se positionne dans la tranche intermédiaire des prix strasbourgeois: mais avec une qualité de construction neuve RE2020 que les quartiers plus chers (Orangerie, Krutenau) ne peuvent pas offrir sur leur stock ancien.
Verdict : à 4 200 €/m², Starlette offre le meilleur rapport qualité/prix neuf de toute la série. Vous achetez du neuf RE2020 au prix d’un bien ancien de quartier intermédiaire.
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Les atouts
100 % neuf RE2020: zéro travaux, charges réduites, DPE A ou B garanti
+50 % de valorisation en 6 ans: meilleure performance de la série strasbourgeoise
Campus Vatel 2028 : ~700 étudiants en hôtellerie internationale = demande locative structurelle sur les studios
PTZ jusqu’à 50 % du coût total sur les programmes éligibles (Viva Starlette)
Frais de notaire réduits : 2 – 3 % en neuf vs 7 – 8 % en ancien
Vues exceptionnelles (Cathédrale, Vosges, Forêt-Noire, Rhin) = valeur premium durable
Extension tram vers Kehl (Allemagne) = accessibilité croissante, attractivité transfrontalière
Les points de vigilance
Marché quasi-exclusivement neuf = peu de négociation possible (prix promoteurs fixes)
Quartier encore en construction (livraisons 2026-2028) = nuisances chantier temporaires
Rendement LMNP géré limité à 3,76 %: Cronenbourg ou La Meinau en ancien font mieux en rendement pur
Peu de commerces de proximité actuellement: en cours d’installation
Marché de revente limité : les transactions secondaires sur du neuf récent sont rares et peu documentées
Rendement locatif à Starlette : ce que vous pouvez espérer
Stratégie | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|
LMNP géré (Campus Starlette) | 4,5 – 5,0 % | 3,76 % net garanti |
Studio résidentiel libre | 4,5 – 5,5 % | 3,5 – 4,2 % net |
T2 résidentiel libre | 4,0 – 5,0 % | 3,2 – 4,0 % net |
T3 résidentiel libre | 3,8 – 4,5 % | 3,0 – 3,6 % net |
Calcul brut → net (hypothèses neuf) :
Charges de copropriété neuf : 150 – 200 €/mois
Taxe foncière : exonérée 2 ans sur les biens neufs
Vacance locative : 3 – 5 % (marché tendu)
Frais de gestion locative : 8 % des loyers
Meilleur investissement locatif à Starlette :
🥇 LMNP Campus Starlette : 3,76 % net garanti sur bail ferme 10 ans: sécurité maximale
🥈 Studio résidentiel libre : 4,5 – 5,5 % brut: meilleur rendement, mais gestion en direct
Vendre ou acheter à Starlette : conseils pratiques
Vous vendez un bien à Starlette
Le marché de la revente est encore jeune. Voici ce qui fonctionne :
Message vendeur efficace : “neuf RE2020 + vues + tram D”: c’est ce que les acheteurs cherchent et ne trouvent pas ailleurs
Cible : familles avec enfants (PTZ) et investisseurs LMNP en quête de diversification
Délai de vente estimé : 45 à 90 jours
Négociation : difficile: les acheteurs comparent avec les prix promoteurs, attendez-vous à 0,95 – 0,99× votre prix affiché
Vous achetez à Starlette
Comparez les programmes disponibles : Viva Starlette (livraison T2 2026, lots encore disponibles), prix d’entrée plus bas)
Vérifiez votre éligibilité PTZ : plafonds de revenus à confirmer selon composition du foyer
LMNP Campus Starlette : idéal si vous visez la demande Vatel 2028, bail ferme 10 ans
Orientation = premium : les lots avec vue Rhin ou Cathédrale partent en premier: réservez tôt
Frais de notaire : comptez 2 – 3 % en VEFA, pas 7 – 8 %
Nos experts du prix immobilier à Starlette
Vous possédez un appartement à Starlette ou envisagez d’en acquérir un ? Notre agence locale connaît chaque programme, chaque promoteur, chaque étage.
Nous intervenons sur l’ensemble du quartier Starlette et de la ZAC Deux-Rives.
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Foire aux questions - Prix immobilier à Starlette
Le prix moyen consolidé est de 4 200 €/m², avec une fourchette allant de 3 000 €/m² (Petit Rhin, entrée de gamme) à 6 700 €/m² (studios LMNP Campus Starlette, prix unitaire élevé sur petite surface). Tout dépend du programme, de l’étage et de l’orientation.
Ce sont deux marchés différents. Starlette = neuf premium avec vues et Campus Vatel 2028, prix moyen 4 200 €/m². Port du Rhin = prix d’entrée plus bas (~2 700 €/m² en ancien), rendement brut plus élevé mais moins de valorisation attendue. Pour un investissement patrimonial long terme, Starlette gagne. Pour du rendement immédiat, Port du Rhin reste plus accessible.
Très probablement. L’arrivée de ~700 étudiants en hôtellerie internationale dès 2028 va créer une demande locative structurelle sur les studios du secteur. Les studios LMNP autour de l’arrêt StarCoop – Petit Rhin devraient en bénéficier en premier. C’est un catalyseur de valorisation rare dans la série strasbourgeoise.
Oui. Strasbourg est classée en zone A, ce qui permet un PTZ jusqu’à 50 % du coût total du logement neuf. Les plafonds de revenus sont à vérifier selon la composition de votre foyer: notre agence peut vous orienter.
En LMNP géré (Campus Starlette) : 3,76 % net garanti sur bail ferme 10 ans. En location résidentielle libre : 4,5 – 5,5 % brut sur studio, 4,0 – 5,0 % brut sur T2. Comptez environ 1 point de moins en net après charges, taxe foncière et frais de gestion.
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