Rénover un appartement à Strasbourg attire de nombreux propriétaires et investisseurs. Chaque projet présente des particularités selon l’état. Continuer la lecture
Prix immobilier à la Krutenau (Strasbourg) : combien vaut votre bien en 2026 ?
Le prix moyen au m² à la Krutenau s’établit à 4 800 €/m² en 2026.
C’est l’un des quartiers les plus chers de Strasbourg, juste derrière la Petite France, avec une identité radicalement différente : bohème, étudiante, vivante.
Que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur locatif, cette page vous donne toutes les données de marché pour vous positionner avec précision.
Contactez notre agence immobilière
Nous vous contactons dans les 48 heures.
La Krutenau, un quartier bohème au cœur de Strasbourg
Coincée entre les bras de l’Ill et le centre historique, la Krutenau est le quartier le plus dense et le plus vivant de Strasbourg après la Grande Île. Avec ses ~15 000 habitants sur un territoire très compact, elle concentre une énergie unique : bars, restaurants, galeries, marché de la place du Marché-Gayot, berges de l’Ill animées dès les beaux jours.
C’est le quartier des étudiants, des jeunes actifs et des artistes. L’Université de Strasbourg est à 10 minutes à pied, Sciences Po et l’INSA à vélo. Cette proximité universitaire est le moteur principal de la demande locative dans le quartier.
Les atouts de la Krutenau
🏙️ Proximité centre-ville : à 10 min à pied de la cathédrale, sur la Grande Île — une localisation rare
🎭 Vie nocturne et culturelle : bars, restaurants, concerts, galeries — l’une des adresses les plus animées de Strasbourg
🌊 Ill et berges : les quais de la Krutenau offrent un cadre de vie agréable, très prisé en été
🚋 Transports : lignes de tram C et E, réseau vélo dense, tout Strasbourg accessible en moins de 15 min
🎓 Mix social et universitaire : étudiants, jeunes actifs, artistes, familles — une diversité qui soutient la demande locative toute l’année
Ces atouts rendent le secteur attractif et expliquent en grande partie les écarts de prix au m² que vous allez découvrir ci-dessous.
Prix au m² à la Krutenau en 2026
Prix par type de bien
Type de bien | Surface | Prix moyen m² | Fourchette | Exemple concret |
|---|---|---|---|---|
Studio | 20-28 m² | 5 000 €/m² | 4 400 – 5 870 €/m² | 25 m² ≈ 125 000 € |
T2 | 35-50 m² | 4 900 €/m² | 4 300 – 5 500 €/m² | 42 m² ≈ 206 000 € |
T3 | 55-75 m² | 4 700 €/m² | 4 100 – 5 200 €/m² | 65 m² ≈ 306 000 € |
T4 | 80-100 m² | 4 500 €/m² | 3 800 – 5 000 €/m² | 85 m² ≈ 383 000 € |
Maison | 100-150 m² | 3 450 €/m² | 3 200 – 3 700 €/m² | 120 m² ≈ 414 000 € |
Les studios et T2 affichent les prix au m² les plus élevés, portés par une demande étudiante et locative très soutenue. Les maisons, rarissimes à la Krutenau, restent en dessous du prix moyen des appartements en raison de leur état souvent plus ancien et de leur configuration moins adaptée à la location.
Prix par secteur dans la Krutenau
Le quartier n’est pas homogène : les écarts entre secteurs peuvent dépasser 600 €/m².
Secteur | Prix moyen m² | Tendance |
|---|---|---|
Bords de l’Ill | 5 200 €/m² | Haussier |
Place du Marché-Gayot | 5 000 €/m² | Stable / haussier |
Secteur Université | 4 700 €/m² | Stable |
Secteur Sud | 4 400 €/m² | Légèrement haussier |
Les bords de l’Ill concentrent les biens les plus valorisés, avec des vues sur l’eau qui peuvent justifier une prime de +10 à +15% par rapport au reste du quartier.
Évolution des prix à la Krutenau (2020-2026)
Année | Prix moyen m² | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 3 400 €/m² | – |
2021 | 3 680 €/m² | +8,2% |
2022 | 4 050 €/m² | +10,1% |
2023 | 4 300 €/m² | +6,2% |
2024 | 4 550 €/m² | +5,8% |
2025 | 4 700 €/m² | +3,3% |
2026 | 4 800 €/m² | +2,1% |
La Krutenau a progressé de +41,2% en 6 ans, surperformant très largement la moyenne strasbourgeoise (+18% sur la même période).
Graphique de l'évolution des prix immobilier à la Krutenau
Trois phases se dégagent clairement :
- 2020-2022 : accélération post-COVID — la demande pour les petites surfaces en hyper-centre a explosé. Les studios et T2 de la Krutenau, prisés des étudiants et des jeunes actifs revenus en présentiel, ont tiré les prix vers le haut (+10,1% en 2022, pic de la période). La rareté du stock disponible a amplifié la tension.
- 2023-2024 : ralentissement progressif — la hausse des taux d’intérêt a modéré les transactions sur les grandes surfaces, mais le marché des petites surfaces à la Krutenau a mieux résisté qu’ailleurs à Strasbourg. La demande locative étudiante, structurellement forte, a maintenu la pression sur les prix (+6,2% puis +5,8%).
- 2025-2026 : stabilisation haussière — le marché se normalise à +2,1%, soutenu par une offre structurellement limitée en hyper-centre et une demande locative qui ne faiblit pas. La Krutenau résiste mieux que la moyenne grâce à la rareté des biens disponibles et à l’attractivité constante du quartier.
Comparatif des prix à la Krutenau VS les autres quartiers de Strasbourg
Quartier | Prix moyen m² | Ambiance | Transports | Espaces verts | Commerces |
|---|---|---|---|---|---|
Krutenau | 4 800 € | Bohème, étudiant, animé | Tram C/E, vélo | Berges de l’Ill | Excellents |
Orangerie | 4 800 € | Bourgeois, prestige | Tram, bus | Excellents | Bons |
Petite France | 4 700 € | Touristique, historique | Tram A/D, vélo | Moyens | Très bons |
Contades | 4 500 € | Résidentiel haut de gamme | Tram, bus | Bons | Bons |
Neudorf | 3 700 € | Résidentiel, mixte | Tram B/C/F | Bons | Très bons |
Centre-Ville | 3 900 € | Urbain, dynamique | Tram, bus | Limités | Excellents |
La Meinau | 2 800 € | Populaire, accessible | Bus, tram | Moyens | Corrects |
La Krutenau se positionne dans le haut du marché strasbourgeois, à égalité avec l’Orangerie et juste au-dessus de la Petite France. Son profil est unique : c’est le seul quartier de ce niveau de prix qui offre une vie de quartier aussi animée et une demande locative aussi forte sur les petites surfaces.
Estimez votre bien à la Krutenau gratuitement
Chaque projet de vente débute par une estimation immobilière au bon prix. Confiez l’expertise de votre bien à notre agence Strasbourg Immobilier.
1. Remplissez notre formulaire sans inscription.
Renseignez tous les champs de notre formulaire concernant votre bien.
2. Validez et envoyez-nous les caractéristiques.
Une fois votre bien renseigné, validez le formulaire. Nous nous chargeons du reste.
3. Recevez par mail votre estimation GRATUITE.
Vous recevez dans les 24 Heures le prix de votre bien GRATUITEMENT et sans engagement !
Votre estimation en ligne en 2 clics !
Faut-il acheter ou investir à la Krutenau en 2026 ?
Les atouts de la Krutenau pour l'investissement
Valorisation constante : +41% en 6 ans (3 400 → 4 800 €/m²), portée par la rareté des biens en hyper-centre et une demande structurellement forte
Demande locative étudiante : proximité Université de Strasbourg, INSA, Sciences Po — taux de vacance quasi nul sur studios et T2, rotation locative rapide
Vie de quartier unique : bars, restaurants, marché Gayot, berges de l’Ill — attrait fort pour jeunes actifs et étudiants qui ne veulent pas habiter en périphérie
Transports : tram C et E, vélos en libre-service, 10 min à pied de la cathédrale — accessibilité maximale sans voiture
Points de vigilance
Prix élevés sur petites surfaces : les studios dépassent 5 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés, ce qui comprime le rendement locatif brut par rapport à des quartiers moins centraux
Concurrence à l’achat : les biens partent vite (30-45 jours en moyenne), forte demande des investisseurs — un dossier de financement solide est indispensable
Copropriétés anciennes : charges parfois élevées, ravalements à prévoir sur les immeubles XVIIIe-XIXe siècle — à vérifier impérativement avant toute offre
Stationnement difficile : quartier piéton et vélo par nature, très peu de parkings disponibles — à anticiper pour les acheteurs en résidence principale
Rendement locatif à la Krutenau
La Krutenau est LE quartier étudiant de Strasbourg. Proximité de l’Université de Strasbourg, de Sciences Po, de l’INSA, de l’École de Management : les étudiants représentent une part massive de la demande locative. Les studios et T2 se louent en quelques jours, avec un taux de vacance quasi nul sur l’ensemble de l’année universitaire.
Type de bien | Prix achat estimé | Loyer mensuel estimé | Rendement brut |
|---|---|---|---|
Studio (25 m²) | 125 000 € | ~530 €/mois | ~5,1% |
T2 (42 m²) | 206 000 € | ~820 €/mois | ~4,8% |
T3 (65 m²) | 306 000 € | ~1 100 €/mois | ~4,3% |
Le studio reste le produit d’investissement le plus rentable à la Krutenau. La demande étudiante est telle que les studios bien situés (secteur Université, place du Marché-Gayot) se louent souvent avant même d’être libérés. Ces chiffres sont des rendements bruts, avant charges de copropriété, fiscalité et frais de gestion.
Vendre ou acheter à la Krutenau : nos conseils
Vous vendez
- Valorisez le charme historique et l’emplacement. Les acheteurs à la Krutenau paient pour une adresse, une ambiance, une proximité avec le centre-ville. Mettez en avant les éléments patrimoniaux (poutres, pierres apparentes, vue sur l’Ill), les commerces à pied et la vie de quartier dans vos supports de vente.
- Ciblez les investisseurs locatifs. Ce sont les acheteurs les plus actifs sur ce marché. Un studio ou T2 avec des données locatives claires (loyer en cours, rendement brut) se vend plus vite et se négocie moins.
- Estimez au juste prix dès le départ. Le marché est tendu mais les acheteurs sont informés. Un bien surévalué de 5% peut rester plusieurs semaines sans offre sérieuse, alors qu’un bien bien positionné part en moins d’un mois.
Vous achetez
- Soyez réactif sur les offres. Les biens bien situés à la Krutenau partent en 30 à 45 jours. Préparez votre financement en amont et soyez prêt à faire une offre rapidement.
- Vérifiez les charges de copropriété. Les immeubles anciens du quartier peuvent afficher des charges élevées (ravalement, ascenseur, chauffage collectif). Demandez les 3 derniers PV d’assemblée générale avant de vous engager.
- Anticipez les travaux. Un appartement non rénové dans un immeuble du XVIIIe siècle peut sembler attractif au prix affiché, mais les mises aux normes (électricité, isolation, DPE) peuvent représenter 20 000 à 40 000 € de travaux supplémentaires.
Vous avez un bien à la Krutenau ? Estimez-le gratuitement en 48h
Les données de marché donnent une fourchette, mais la valeur réelle de votre bien dépend de son secteur précis, son étage, son état, son exposition et ses prestations (vue sur l’Ill, balcon, cave, parking). Notre équipe est à l’écoute et disponible pour vous accompagner.
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Foire aux questions - Prix immobilier à la Krutenau à Strasbourg
Le prix moyen au m² à la Krutenau est de 4 800 €/m² en 2026. Ce chiffre varie selon le secteur : de 4 400 €/m² dans le secteur Sud à plus de 5 200 €/m² sur les bords de l’Ill. Les studios dépassent régulièrement 5 000 €/m² dans les secteurs les plus demandés.
Oui, c’est l’un des meilleurs quartiers de Strasbourg pour ce type d’investissement. La proximité de l’Université de Strasbourg, de Sciences Po et de l’INSA génère une demande locative structurellement forte sur les studios et T2. Le taux de vacance est quasi nul sur l’année universitaire. Le rendement brut d’un studio bien situé atteint ~5,1%, ce qui est solide pour un quartier d’hyper-centre. Le principal point de vigilance : les prix d’achat élevés (studios à partir de 110 000-130 000 €) exigent un financement bien calibré.
Les deux quartiers sont en hyper-centre, avec des prix proches (4 800 €/m² à la Krutenau, 4 700 €/m² à la Petite France). La différence est dans l’usage. La Petite France convient davantage à un investissement patrimonial à long terme ou à une résidence principale calme et prestigieuse. La Krutenau est le choix évident pour un investissement locatif étudiant ou pour un acheteur qui veut vivre dans un quartier animé, avec des bars, des restaurants et une vraie vie de rue. La Petite France offre un rendement locatif plus faible (~3%) ; la Krutenau tient mieux (~4,8-5,1% sur petites surfaces).
Comptez entre 110 000 € et 150 000 € pour un studio de 20 à 28 m² à la Krutenau en 2026. Le prix au m² varie entre 4 400 et 5 870 €/m² selon le secteur, l’étage et l’état du bien. Un studio rénové avec vue sur l’Ill ou en plein cœur du quartier (place du Marché-Gayot) se négocie facilement au-dessus de 130 000 €. Pour les budgets plus serrés, le secteur Sud offre des entrées de gamme autour de 100 000-110 000 €.
La tendance reste haussière, mais à un rythme modéré (+2,1% en 2026 après +3,3% en 2025). Le marché s’est normalisé après le pic de 2022 (+10,1%). Deux facteurs soutiennent les prix : la rareté structurelle des biens en hyper-centre et la demande locative étudiante qui ne faiblit pas. Aucun retournement de marché n’est anticipé à court terme. C’est un marché de vendeurs, où les biens bien estimés trouvent preneur en moins de 6 semaines.
Actualité immobilière
Découvrez toute notre actualité immobilière ainsi que l'ensemble de nos conseils dans notre blog.
L’estimation immobilière lors d’une succession est une étape clé. Perdre un proche, c’est...
Dans notre métier, nous voyons souvent des propriétaires surestimer leur bien par attachement ou,...
Lorsque l’on doit estimer son bien en cas de divorce, ce n’est pas simplement une question de...
Un projet immobilier à la Krutenau ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre ou connaitre son prix ?
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le quartier ?
Contactez-nous dès maintenant et parlons-en !
