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Prix immobilier Koenigshoffen à Strasbourg 2026
Prix moyen 2 850 €/m² en 2026, en hausse de +29,5 % depuis 2020.
Koenigshoffen est le 3e quartier le plus accessible de la série, derrière Cronenbourg et La Meinau. Le tramway F (2020) relie le centre en moins de 10 minutes.
Le programme neuf L’Inattendu (259 logements, inauguré septembre 2025) redessine le secteur.
Rendement locatif brut : 5,5-6,5 %. Idéal pour primo-accédants et investisseurs rendement.
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Koenigshoffen, un quartier en pleine transformation à l'ouest de Strasbourg
Koenigshoffen, c’est l’un des quartiers strasbourgeois les plus anciens: et l’un des plus en mouvement. Situé à l’ouest de la ville, il compte environ 15 600 habitants, soit 5,4 % de la population strasbourgeoise.
Le profil est mixte : familles avec enfants, jeunes couples, primo-accédants. Le parc immobilier est très majoritairement composé d’appartements (91 % d’appartements, 9 % de maisons), avec une demande locative régulière portée par la diversité des profils résidents.
Ce n’est plus le quartier périphérique d’il y a dix ans. Trois moteurs ont tout changé depuis 2020.
Une mutation accélérée depuis 2020
Tramway F (août 2020). C’est le tram le plus récent du réseau strasbourgeois. La station Comtes permet de rejoindre le centre-ville en moins de 10 minutes. Résultat direct : une valorisation progressive du foncier, encore en cours.
Programme L’Inattendu (septembre 2025). 259 logements neufs inaugurés sur une ancienne friche administrative. Porté par Bouygues Immobilier, Nhood et Habitation Moderne, ce programme mixte (accession libre, locatif intermédiaire, social) a transformé un terrain désaffecté de 19 000 m² en un ensemble résidentiel végétalisé, avec parc public de 2 500 m² et 90 arbres plantés.
OPAH RU (depuis janvier 2023). L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain court sur 5 ans. Elle offre un accompagnement gratuit aux propriétaires pour rénover leur bien: un argument vendeur unique dans la série.
Marché Lothaire (septembre 2025). Inauguré le 25 septembre 2025, il redynamise l’axe commercial du quartier.
Les 4 secteurs de Koenigshoffen
Secteur | Ambiance | Profil acheteur | Prix 2026 |
|---|---|---|---|
Koenigshoffen Est (cœur historique) | Rue de Koenigshoffen commerçante, immeubles haussmanniens, patrimoine | Familles, primo-accédants | 2 850–3 550 €/m² |
Koenigshoffen Ouest / Hohberg | Cité du Hohberg, logements sociaux rénovés, entrée de gamme | Investisseurs rendement | 2 400–2 800 €/m² |
Herrade / Allée des Comtes | Maisons individuelles avec jardins, calme résidentiel | Familles avec enfants | 2 700–3 100 €/m² |
Geroldseck / Charmille | Mix appartements/maisons, proche tram F | Jeunes couples | 2 600–3 000 €/m² |
Ces atouts rendent le secteur attractif et expliquent en grande partie les écarts de prix au m² que vous allez découvrir ci-dessous.
Prix au m² à Koenigshoffen en 2026
Prix par type de bien
Type de bien | Surface | Fourchette de prix |
|---|---|---|
Studio | 20–30 m² | 2 600–3 100 €/m² |
T2 | 35–50 m² | 2 700–3 200 €/m² |
T3 | 55–75 m² | 2 800–3 300 €/m² |
Maison individuelle | 80–120 m² | 2 900–3 500 €/m² |
Le prix moyen consolidé toutes typologies confondues s’établit à 2 850 €/m².
Par secteur géographique
Secteur | Prix 2026 | Délai de vente moyen |
|---|---|---|
Koenigshoffen Est (Rue de Koenigshoffen) | 2 850–3 550 €/m² | 45–60 jours |
Koenigshoffen Ouest / Hohberg | 2 400–2 800 €/m² | 60–90 jours |
Herrade / Allée des Comtes | 2 700–3 100 €/m² | 50–70 jours |
Geroldseck / Charmille | 2 600–3 000 €/m² | 50–65 jours |
Évolution des prix immobiliers à Koenigshoffen (2020-2026)
Année | Prix moyen | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 2 200 €/m² | : (base) |
2021 | 2 350 €/m² | +6,8 % |
2022 | 2 550 €/m² | +8,5 % |
2023 | 2 650 €/m² | +3,9 % |
2024 | 2 750 €/m² | +3,8 % |
2025 | 2 820 €/m² | +2,5 % |
2026 | 2 850 €/m² | +1,1 % |
Total 2020–2026 |
| +29,5 % |
Graphique de l'évolution des prix immobilier à Koenigshoffen
Trois phases se dégagent clairement :
Phase 1 (2020–2022) : +15,9 %. L’ouverture du tramway F en août 2020 a déclenché un effet de valorisation immédiat. Combiné au report post-COVID vers des quartiers plus accessibles que l’hypercentre, Koenigshoffen a capté une demande forte de primo-accédants et de familles.
Phase 2 (2023–2024) : +7,9 %. La hausse des taux a ralenti les transactions dans toute la France. À Koenigshoffen, l’OPAH RU lancée en janvier 2023 a soutenu la demande en rendant la rénovation plus accessible: un amortisseur efficace face au contexte national.
Phase 3 (2025–2026) : +3,7 %. Le marché se stabilise. L’inauguration du programme L’Inattendu (259 logements neufs) crée une nouvelle offre qui absorbe une partie de la demande. La hausse reste positive mais modérée.
Comparatif Koenigshoffen vs autres quartiers strasbourgeois
Quartier | Prix moyen 2026 | Rendement brut | Profil dominant |
|---|---|---|---|
2 850 €/m² | 5,5–6,5 % | Familles, primo-accédants | |
Cronenbourg | 3 050 €/m² | 5,5–6,4 % | Pavillonnaire, familles |
La Meinau | 3 300 €/m² | 4,5–5,6 % | Mixte, locatif |
Deux-Rives | 3 500 €/m² | 4,5–5,2 % | Neuf, frontaliers |
Esplanade | 3 800 €/m² | 4,8–5,5 % | Étudiants, campus |
Centre-Ville | 3 900 €/m² | 4,2–5,0 % | Hypercentre, mixte |
Robertsau | 4 200 €/m² | 3,5–4,2 % | Patrimonial, institutions |
Orangerie | 4 900 €/m² | 3,0–4,0 % | Prestige, diplomates |
Koenigshoffen affiche le prix d’entrée le plus bas de la série après Cronenbourg (3 050 €/m²). C’est aussi l’un des meilleurs rendements bruts: un écart de rendement de +1,5 point par rapport au Centre-Ville, pour un prix inférieur de plus de 25 %.
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Les atouts
-
Tramway F opérationnel depuis août 2020: centre-ville en moins de 10 minutes, station Comtes directe
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Programme L’Inattendu (259 logements, Bouygues Immobilier, inauguré septembre 2025): requalification d’une friche, signal fort de confiance institutionnelle
-
OPAH RU en cours (2023–2028): accompagnement gratuit pour rénover, valoriser et vendre plus cher
-
3e prix d’entrée le plus bas de la série strasbourgeoise: PTZ possible sur T2/T3 sous 250 000 €
-
Rendement brut 5,5–6,5 %: parmi les meilleurs de la ville pour un marché liquide
Les points de vigilance
Koenigshoffen Ouest/Hohberg : image sociale moins premium, délai de vente 60–90 jours, moins adapté à une revente rapide
Concurrence du neuf : les 259 logements de L’Inattendu créent une offre supplémentaire en 2025–2026, ce qui peut peser sur les prix de l’ancien dans un rayon immédiat
Marché moins liquide que l’hypercentre: les biens mal positionnés en prix peuvent stagner
Inspection obligatoire sur l’ancien : certains immeubles datent des années 1960–1980, avec des travaux potentiels à anticiper
Rendement locatif à Koenigshoffen : ce que vous pouvez espérer
Secteur | Rendement brut estimé |
|---|---|
Studio Koenigshoffen Est | 5,8–6,5 % |
T2 Koenigshoffen Est | 5,2–5,8 % |
T3 Koenigshoffen Ouest | 5,5–6,2 % |
Maison | 4,8–5,5 % |
Le point clé : avec un prix d’entrée parmi les plus bas de Strasbourg, Koenigshoffen offre le meilleur ratio rendement/accessibilité de la série. Un T2 à 180 000 € dans le secteur Est peut générer 650 €/mois de loyer: soit un brut à 4,3 % même en restant prudent sur les chiffres.
Vendre ou acheter à Koenigshoffen : nos conseils pratiques
Vous vendez ?
Délai moyen : 45–60 jours côté Est, 60–90 jours côté Ouest/Hohberg.
Le bon messaging : mettez en avant le tramway F (accès centre en <10 min), l’OPAH RU (travaux aidés pour l’acheteur), et la proximité du programme L’Inattendu comme signal de revalorisation du quartier.
Ciblez : familles avec enfants (secteur Herrade/Comtes), primo-accédants (secteur Est), investisseurs rendement (secteur Ouest).
Négociation : attendez-vous à une marge de 2–5 % côté Ouest (0,95–0,98x le prix affiché), 2–3 % côté Est (0,97–0,98x).
Vous achetez ?
PTZ possible si le prix reste sous 250 000 € pour un T2/T3: vérifiable selon votre zone et revenus.
Inspection obligatoire sur les biens des années 1960–1980 : DPE, toiture, installation électrique. Un audit énergétique peut débloquer des aides OPAH RU.
Négociation : 3–7 % de marge réaliste côté Ouest (0,93–0,97x), 2–5 % côté Est (0,95–0,98x). Les biens en DPE F/G ont la plus grande marge de négociation: et les meilleures aides OPAH.
Secteur à surveiller : Geroldseck/Charmille, proche tram F, encore sous-coté par rapport au potentiel de valorisation.
Nos experts du prix immobilier à Koenigshoffen
Vous avez un appartement ou une maison à Koenigshoffen ? Les prix varient de 2 400 à 3 550 €/m² selon le secteur, l’état et l’étage. Une estimation générique ne suffit pas.
Notre équipe connaît chaque micro-secteur de Koenigshoffen. Nous analysons les ventes récentes, l’impact du tramway F sur votre rue, et les effets de l’OPAH RU sur votre type de bien.
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
Pierre Lagache
Consultant Immobilier
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Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Yoann Haslé
Directeur Immobilier
Foire aux questions - Prix immobilier à Koenigshoffen
Tout dépend de votre objectif. Pour le rendement brut maximal (5,8–6,5 %), le secteur Koenigshoffen Ouest/Hohberg offre les prix d’entrée les plus bas (2 400–2 800 €/m²) et des loyers relativement stables. Mais l’image sociale du secteur pèse sur la liquidité : comptez 60–90 jours pour vendre.
Pour un meilleur équilibre rendement/liquidité, le secteur Est (2 850–3 550 €/m²) reste le choix le plus sûr : délai de vente 45–60 jours, profil d’acheteurs plus large, valorisation portée par la Rue de Koenigshoffen commerçante.
Notre conseil : si vous investissez à long terme (>8 ans), Ouest peut être pertinent. Pour une revente à 5 ans, privilégiez l’Est ou Herrade/Comtes.
Oui, mais de façon nuancée. L’inauguration de L’Inattendu en septembre 2025 a eu deux effets contradictoires : d’un côté, il a confirmé l’attractivité du quartier et renforcé la confiance des acheteurs (signal institutionnel fort avec Bouygues Immobilier). De l’autre, les 259 nouveaux logements ont créé une offre supplémentaire qui a légèrement freiné la hausse des prix de l’ancien dans un rayon de 500 mètres.
Le bilan net : +1,1 % en 2026 contre +2,5 % en 2025: une stabilisation, pas une baisse. À moyen terme (2027–2028), quand l’offre neuve sera absorbée, l’effet de revalorisation devrait reprendre.
Les deux quartiers sont les plus accessibles de Strasbourg. Koenigshoffen (2 850 €/m²) est légèrement moins cher que Cronenbourg (3 050 €/m²), mais les deux ont des profils différents.
Koenigshoffen a le tramway F (accès centre en <10 min), une offre commerciale dense sur la Rue de Koenigshoffen, et l’OPAH RU pour les travaux. Cronenbourg est plus pavillonnaire, avec davantage de maisons individuelles et un cadre plus calme.
Choisissez Koenigshoffen si vous privilégiez la connectivité et le rendement locatif. Choisissez Cronenbourg si vous cherchez une maison avec jardin dans un environnement plus résidentiel. Pour un T2/T3 en investissement locatif, Koenigshoffen l’emporte.
Le rendement brut oscille entre 5,5 et 6,5 % selon le secteur et le type de bien. Une fois déduits les charges de copropriété (1,0–1,5 %), la taxe foncière (0,5–0,8 %), la vacance locative (~0,5 %) et la gestion agence si applicable (0,6–0,8 %), le rendement net se situe entre 3,5 et 4,5 %.
C’est supérieur à la moyenne strasbourgeoise (3,0–4,0 % net en hypercentre) et comparable aux meilleurs placements obligataires actuels: avec en plus le potentiel de plus-value. Un studio bien placé dans le secteur Est peut atteindre 4,5 % net sans gestion agence.
Oui, mais à un rythme modéré. La phase de rattrapage rapide (2020–2022, +15,9 %) est derrière nous. Le marché entre dans une phase de consolidation.
Les moteurs de valorisation à moyen terme restent solides : l’OPAH RU court jusqu’en 2028 et améliore progressivement le parc ancien, le tramway F continue de mûrir dans les habitudes des acheteurs, et les aménagements d’espaces publics (crèches, écoles, espaces culturels) renforcent l’attractivité résidentielle.
Projection 2030 : une hausse de +15–20 % par rapport à 2026 est réaliste, portant le prix moyen vers 3 200–3 400 €/m². Ce scénario suppose une stabilisation des taux d’intérêt et la poursuite des investissements publics dans le quartier.
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