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Prix immobilier Étoile Bourse à Strasbourg 2026
Prix moyen 2026 : 3 600 €/m²: de 3 000 €/m² (Grande-Percée) à 4 500 €/m² (Rivetoile)
+16,1% en 6 ans (2020-2026), marché stable depuis 2025
Rendement locatif brut : 4,5–5,2% sur studios/T2, loyer moyen 16,2 €/m²/mois
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Étoile Bourse à Strasbourg : un quartier en pleine transformation
Étoile Bourse est l’un des quartiers les plus contrastés de Strasbourg. D’un côté, la Grande-Percée et les abords de la Bourse: bâti haussmannien des années 1910, prix d’entrée accessibles, travaux souvent nécessaires. De l’autre, Rivetoile et la Presqu’île Malraux: programmes neufs premium, résidences contemporaines, prix proches de l’Orangerie.
Ce contraste interne explique pourquoi le prix moyen affiché: 3 600 €/m²: cache une réalité à quatre vitesses. Étoile Bourse se positionne entre Neudorf (3 700 €/m²) et Cronenbourg (3 050 €/m²), avec un profil acheteur très différent selon le secteur.
Les trams A, C et D convergent ici, ce qui attire une demande locative large : jeunes actifs, étudiants, familles primo-accédantes. C’est l’un des rares quartiers strasbourgeois où l’on peut investir à 150 000 € comme à 400 000 €.
Secteur | Ambiance | Prix m² | Profil acheteur |
|---|---|---|---|
Place de l’Étoile / Parc Étoile | Résidentiel mixte, verdoyant | 3 400–3 800 €/m² | Familles, jeunes actifs |
Rivetoile / Presqu’île Malraux | Neuf premium, bords de l’Ill | 4 000–4 500 €/m² | Investisseurs, CSP+ |
Quartier Suisse | Calme, bien desservi | 3 200–3 600 €/m² | Primo-accédants, familles |
Grande-Percée / Bourse | Ancien, potentiel rénovation | 3 000–3 400 €/m² | Investisseurs travaux, budgets serrés |
Ces atouts rendent le secteur attractif et expliquent en grande partie les écarts de prix au m² que vous allez découvrir ci-dessous.
Prix au m² à Étoile Bourse en 2026
Prix par type de bien
Type de bien | Prix moyen | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
Studio (T1) | 3 750 €/m² | 3 500 €/m² | 4 000 €/m² |
T2 | 3 650 €/m² | 3 400 €/m² | 3 900 €/m² |
T3 | 3 500 €/m² | 3 300 €/m² | 3 700 €/m² |
T4 et + | 3 300 €/m² | 3 100 €/m² | 3 500 €/m² |
Maison de ville | 3 450 €/m² | 3 200 €/m² | 3 700 €/m² |
Les studios et T2 restent les valeurs les plus élevées au m²: logique dans un quartier où la demande locative étudiante et jeunes actifs est forte.
Prix par secteur
Secteur | Prix m² moyen | Fourchette | Profil dominant |
|---|---|---|---|
Rivetoile / Presqu’île Malraux | 4 272 €/m² | 4 000–4 500 €/m² | Neuf, investisseurs, CSP+ |
Place de l’Étoile / Parc Étoile | 3 640 €/m² | 3 400–3 800 €/m² | Résidentiel mixte |
Quartier Suisse | 3 400 €/m² | 3 200–3 600 €/m² | Primo-accédants |
Grande-Percée / Bourse | 3 200 €/m² | 3 000–3 400 €/m² | Ancien à rénover |
Évolution des prix immobiliers à Étoile Bourse (2020-2026)
Année | Prix m² | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 3 100 €/m² | : (base) |
2021 | 3 250 €/m² | +4,8% |
2022 | 3 450 €/m² | +6,2% |
2023 | 3 550 €/m² | +2,9% |
2024 | 3 580 €/m² | +0,8% |
2025 | 3 600 €/m² | +0,6% |
2026 | 3 600 €/m² | stable |
Graphique de l'évolution des prix immobilier à Étoile Bourse
Trois phases se dégagent clairement :
Phase 1: 2020-2022 : +11,3%
La transformation de Rivetoile et l’effet post-COVID sur les quartiers mixtes ont dopé les prix. Les programmes neufs de la Presqu’île Malraux ont tiré l’ensemble du secteur vers le haut, attirant une nouvelle clientèle CSP+.
Phase 2: 2023-2024 : +3,8%
Le ralentissement est net. La hausse des taux d’intérêt a freiné les acquisitions, notamment sur le segment neuf Rivetoile. Le marché de l’ancien Grande-Percée a stagné, les acheteurs se montrant plus sélectifs face aux travaux à prévoir.
Phase 3: 2025-2026 : stabilisation
Le marché est mature. La Presqu’île Malraux s’impose comme valeur refuge: les prix y tiennent mieux que dans l’ancien. La stabilisation globale à 3 600 €/m² reflète un équilibre sain entre offre et demande, sans bulle spéculative.
Comparatif Étoile Bourse vs 7 quartiers strasbourgeois
Quartier | Prix m² | Rendement brut | Profil | Transports |
|---|---|---|---|---|
Cronenbourg | 3 050 €/m² | 5,0–6,0% | Populaire, en mutation | 🚋 Tram B, E |
La Meinau | 3 300 €/m² | 5,0–5,8% | Familial, accessible | 🚋 Tram A |
Deux-Rives | 3 500 €/m² | 4,5–5,5% | Neuf, écoquartier | 🚋 Tram D |
Étoile Bourse | 3 600 €/m² | 4,5–5,2% | Mixte, central | 🚋 Tram A, C, D |
Neudorf | 3 700 €/m² | 4,2–5,0% | Dynamique, étudiant | 🚋 Tram A, D |
Centre-Ville | 3 900 €/m² | 3,8–4,5% | Prestige, patrimonial | 🚋 Toutes lignes |
Robertsau | 4 200 €/m² | 3,5–4,2% | Résidentiel haut de gamme | 🚋 Tram E |
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Les atouts
💰 Rivetoile / Presqu’île Malraux : programmes neufs premium 4 000–4 500 €/m², rendement brut 4,5–5,2% sur petites surfaces
🚋 Trams A, C et D convergent: accessibilité maximale vers le centre-ville, la gare et les institutions européennes
🏡 Demande locative diversifiée : jeunes actifs, étudiants, familles: le quartier ne dépend pas d’un seul profil de locataire
📈 +16,1% en 6 ans: valorisation régulière, sans volatilité excessive
💰 Prix d’entrée accessible vs Orangerie, Krutenau ou Contades: budget dès 150 000 € pour un studio Grande-Percée
Points de vigilance
🏗️ Grande-Percée / Bourse : bâti ancien, DPE souvent dégradé, travaux de rénovation à budgéter impérativement
💰 Rendement net après charges : 3,0–3,8%: déduire charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative
🏗️ Marché Rivetoile neuf : capital requis 200 000–350 000 € pour un T2/T3: pas accessible à tous les budgets
⚠️ Boulevard de Lyon : nuisances sonores selon l’orientation du bien: vérifier l’exposition avant achat
⚠️ Concurrence forte de Neudorf et de l’Esplanade sur le segment locatif étudiant
Rendement locatif à Étoile Bourse en 2026
Secteur | Prix m² moyen | Loyer moyen/m²/mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
Grande-Percée / Bourse | 3 200 €/m² | 16,5 €/m²/mois | 5,0–5,5% |
Quartier Suisse | 3 400 €/m² | 16,0 €/m²/mois | 4,8–5,2% |
Place de l’Étoile / Parc Étoile | 3 640 €/m² | 15,5 €/m²/mois | 4,5–5,0% |
Rivetoile / Presqu’île Malraux | 4 272 €/m² | 15,0 €/m²/mois | 3,5–4,2% |
Étoile Bourse est l’un des quartiers les plus intéressants de Strasbourg pour l’investissement locatif, grâce à la convergence des trams A, C et D et à une demande diversifiée (étudiants, jeunes actifs, familles). Le rendement varie fortement selon le secteur et le type de bien.
Vendre ou acheter à Étoile Bourse : nos conseils pratiques
Vendre à Étoile Bourse
Ciblez les bons acheteurs. Étoile Bourse attire principalement les jeunes actifs 25–40 ans, les investisseurs locatifs et les familles primo-accédantes. Adapter votre communication selon le secteur : premium pour Rivetoile, “potentiel rénovation” pour Grande-Percée.
Valorisez les atouts du secteur. Rivetoile et Parc Étoile justifient un prix premium. Pour la Grande-Percée, mettez en avant le potentiel de valorisation après travaux: c’est un argument fort auprès des investisseurs.
-
Durée de vente réaliste : 30–50 jours selon le secteur (plus rapide côté Rivetoile, plus long côté Grande-Percée) -
Comparez 3 estimations avant mise en vente: les écarts entre secteurs sont importants (jusqu’à 1 500 €/m² d’écart interne)
Acheter à Étoile Bourse
PTZ possible : plafonds à 250 000 €: accessible sur studios et T2 dans le secteur Grande-Percée.
Inspection obligatoire sur le bâti ancien Grande-Percée : DPE, humidité, installation électrique: ne faites pas l’impasse.
🔑 Marge de négociation : 0,94–0,98x le prix affiché selon le secteur (Grande-Percée plus négociable, Rivetoile quasi non négociable)
💰 Budget réaliste : 150 000 € (studio Grande-Percée) à 400 000 € (T3 Rivetoile neuf)
🏗️ Travaux à prévoir sur l’ancien : comptez 800–1 500 €/m² de rénovation selon l’état du bien
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Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
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Pierre Lagache
Consultant Immobilier
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Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
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Yoann Haslé
Directeur Immobilier
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Foire aux questions - Prix immobilier à Étoile Bourse Strasbourg
Le prix moyen consolidé est de 3 600 €/m² en 2026. Mais cette moyenne cache de fortes disparités : de 3 000–3 400 €/m² dans le secteur Grande-Percée/Bourse à 4 000–4 500 €/m² côté Rivetoile/Presqu’île Malraux. Pour un prix précis, l’adresse exacte et l’état du bien sont déterminants.
Tout dépend de votre budget et de votre stratégie. Rivetoile offre des biens neufs ou récents, peu de travaux, une demande locative solide: mais le ticket d’entrée dépasse souvent 200 000 €. Grande-Percée permet d’entrer dès 150 000 € sur un studio, avec un potentiel de valorisation après rénovation: mais le DPE et les travaux sont souvent des sujets à anticiper sérieusement.
Les studios et T2 génèrent un rendement brut de 4,5–5,2% avec un loyer moyen de 16,2 €/m²/mois. Les T3/T4 descendent à 3,8–4,5% brut. Après déduction des charges (copropriété, taxe foncière, vacance), comptez un rendement net de 3,0–3,8% selon le bien et le secteur.
Le marché est en phase de stabilisation depuis 2025. Une légère hausse est possible sur le segment Rivetoile/Presqu’île Malraux si les taux continuent de baisser, mais une envolée des prix est peu probable à court terme. L’horizon 2027 reste favorable pour une stratégie patrimoniale moyen terme, avec un marché sain et une demande locative structurellement solide.
Oui, c’est possible: mais uniquement dans le secteur Grande-Percée/Bourse. Un studio de 35–45 m² se négocie entre 105 000 € et 150 000 €, un T2 de 45–55 m² entre 145 000 € et 185 000 €. Attention : prévoir un budget travaux de 15 000–30 000 € sur le bâti ancien. Le PTZ peut couvrir une partie du financement si vous êtes primo-accédant (plafond 250 000 €).
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