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Prix immobilier aux Deux-Rives (Strasbourg) : combien vaut votre bien en 2026 ?
Prix moyen : 3 500 €/m² tous types de biens confondus
Fourchette : 3 100 €/m² (Port du Rhin) à 4 500 €/m² (Citadelle, programmes neufs)
Quartier en transformation urbaine majeure : 250 ha de friches industrielles reconverties, projets structurants jusqu’en 2030
Fort potentiel neuf : programmes RE2020 éligibles PTZ, rendement locatif 5-6% sur studios/T2
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Deux-Rives, le quartier en pleine renaissance urbaine de Strasbourg
Les Deux-Rives, c’est le plus grand chantier urbain de Strasbourg depuis la Neustadt. 250 hectares de friches industrielles et portuaires sont en cours de transformation en un écoquartier transfrontalier reliant Strasbourg à Kehl, en Allemagne. Le projet prévoit à terme plus de 10 000 logements et 8 000 emplois sur cet axe.
Ce n’est pas un simple projet immobilier. C’est une refonte complète d’une entrée de ville longtemps délaissée, avec des espaces verts, des équipements publics, une mobilité douce et une identité architecturale forte héritée du passé portuaire.
Pour les acheteurs et investisseurs, ça change tout : on achète dans un quartier encore en construction, mais avec une trajectoire de valorisation clairement orientée à la hausse.
D'un passé industriel à un futur durable
Le projet Deux-Rives a une longue histoire. Le Jardin des Deux-Rives a été inauguré en 2000, marquant le premier acte de reconquête des berges du Rhin. La SPL Deux-Rives a été créée en 2014 par la Ville et l’Eurométropole de Strasbourg pour piloter l’aménagement des 74 hectares de la ZAC. Le Tram E vers Kehl a été mis en service en 2017-2018, connectant le quartier directement à l’Allemagne.
Aujourd’hui, 4 000 logements sont programmés dans la ZAC, dont 40% de logements abordables (social, intermédiaire, accession aidée), et 130 000 m² d’équipements (écoles, gymnase, médiathèque, équipements médico-sociaux, commerces). L’investissement public total dépasse les 397 millions d’euros entre la Ville, l’Eurométropole et la SPL.
En 2025-2026, les chantiers s’accélèrent : parc du Petit-Rhin (5,6 ha entre Starlette et Coop), promenade nord des berges du Rhin, plaine des sports au Port du Rhin. La Passerelle Rosa-Luxembourg, connexion piétonne et cyclable Strasbourg-Kehl, est attendue fin 2026.
Ces atouts rendent le secteur attractif et expliquent en grande partie les écarts de prix au m² que vous allez découvrir ci-dessous.
Prix au m² aux Deux-Rives en 2026
Prix par type de bien
Type de bien | Prix moyen | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
Studio / T1 | 3 700 €/m² | 3 100 €/m² | 4 300 €/m² |
T2 | 3 500 €/m² | 3 000 €/m² | 4 100 €/m² |
T3 | 3 400 €/m² | 2 900 €/m² | 4 000 €/m² |
T4 | 3 300 €/m² | 2 800 €/m² | 3 900 €/m² |
Maison | 3 200 €/m² | 2 700 €/m² | 3 800 €/m² |
Programme neuf | 4 200 €/m² | 3 800 €/m² | 4 800 €/m² |
Les studios et T1 affichent les prix au m² les plus élevés, portés par la forte demande locative des étudiants et des frontaliers. Le neuf dépasse systématiquement l’ancien de 20 à 30%, mais offre les normes RE2020 et l’éligibilité PTZ.
Les 5 sous-secteurs des Deux-Rives
Les Deux-Rives ne forment pas un quartier homogène. Cinq secteurs distincts coexistent, avec des ambiances, des prix et des profils d’acheteurs très différents.
Type de bien | Prix moyen | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
Studio / T1 | 3 700 €/m² | 3 100 €/m² | 4 300 €/m² |
T2 | 3 500 €/m² | 3 000 €/m² | 4 100 €/m² |
T3 | 3 400 €/m² | 2 900 €/m² | 4 000 €/m² |
T4 | 3 300 €/m² | 2 800 €/m² | 3 900 €/m² |
Maison | 3 200 €/m² | 2 700 €/m² | 3 800 €/m² |
Programme neuf | 4 200 €/m² | 3 800 €/m² | 4 800 €/m² |
Les studios et T1 affichent les prix au m² les plus élevés, portés par la forte demande locative des étudiants et des frontaliers. Le neuf dépasse systématiquement l’ancien de 20 à 30%, mais offre les normes RE2020 et l’éligibilité PTZ.
La Citadelle tire les prix vers le haut grâce à sa presqu’île entourée d’eau et à ses programmes neufs de standing. Le Port du Rhin reste le secteur le plus accessible, avec un potentiel de rattrapage à mesure que les équipements arrivent.
Évolution des prix 2020-2026
Année | Prix moyen | Évolution annuelle |
|---|---|---|
2020 | 2 900 €/m² | – |
2021 | 3 050 €/m² | +5,2% |
2022 | 3 250 €/m² | +6,6% |
2023 | 3 380 €/m² | +4,0% |
2024 | 3 450 €/m² | +2,1% |
2025 | 3 480 €/m² | +0,9% |
2026 | 3 500 €/m² | +0,6% |
+20,7% en 6 ans : les Deux-Rives ont surperformé la moyenne strasbourgeoise sur la période 2020-2022, avant de ralentir avec la hausse des taux.
Graphique de l'évolution des prix immobilier aux Deux-Rives
Trois phases se dégagent clairement :
- 2020-2022 : accélération post-COVID. La demande pour des logements neufs et des espaces de vie plus grands a dopé les prix aux Deux-Rives (+6,6% en 2022, pic de la période), portée par l’attractivité croissante des programmes neufs RE2020 et l’arrivée du Tram E vers Kehl.
- 2023-2024 : ralentissement progressif. La hausse des taux d’intérêt a modéré les transactions, notamment sur les programmes neufs, sans inverser la tendance de fond (+4,0% en 2023, +2,1% en 2024).
- 2025-2026 : stabilisation. Le marché marque une pause (+0,9% puis +0,6%), le temps que les grands projets urbains (Citadelle, Passerelle Rosa-Luxembourg) livrent leurs premiers effets sur la valorisation.
Comparatif avec les autres quartiers de Strasbourg
Quartier | Prix moyen | Ambiance | Transports | Espaces verts | Commerces |
|---|---|---|---|---|---|
Deux-Rives | 3 500 €/m² | Transformation urbaine | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
La Meinau | 3 300 €/m² | Résidentiel populaire | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Cronenbourg | 3 050 €/m² | Pavillonnaire | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Neudorf | 3 700 €/m² | Résidentiel mixte | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Centre-Ville | 3 900 €/m² | Urbain central | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Robertsau | 4 200 €/m² | Bourgeois verdoyant | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
Orangerie | 4 900 €/m² | Prestige | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Les Deux-Rives se positionnent dans la tranche médiane de Strasbourg, avec un rapport qualité/prix attractif pour un quartier qui bénéficie déjà d’un excellent réseau de tram et de vastes espaces verts.
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Faut-il acheter ou investir aux Deux-Rives en 2026 ?
Les atouts des Deux-Rives pour l'investissement
- Valorisation en cours : +20,7% en 6 ans (2 900 à 3 500 €/m²), portée par la transformation urbaine la plus ambitieuse de Strasbourg depuis des décennies.
- Programmes neufs RE2020 : PTZ éligible, normes énergétiques strictes, plus-value structurelle attendue à 10 ans. Les biens neufs aux Deux-Rives se louent plus facilement et se revendent mieux.
- Tram E vers Kehl : accès direct à l’Allemagne en quelques minutes. La clientèle frontalière (travailleurs allemands, agents des institutions européennes) est une source de demande locative stable et solvable.
- Passerelle Rosa-Luxembourg (fin 2026) : connexion piétonne et cyclable Strasbourg-Kehl en cours de finalisation. Une fois livrée, elle renforcera encore l’attractivité du secteur Citadelle et Starlette.
- Rendement locatif : 5,0-6,0% brut sur studios/T2, parmi les meilleurs de la série de quartiers strasbourgeois analysés.
- Prix d’entrée accessible : à partir de 2 700 €/m² en Port du Rhin, le ticket d’entrée le plus bas de la rive gauche après Cronenbourg.
Points de vigilance
- Quartier en transition : certains secteurs (Port du Rhin, Coop) sont encore en chantier. Nuisances sonores et visuelles temporaires à anticiper.
- Délais programmes neufs : les livraisons sont parfois décalées de 12 à 18 mois. Prévoir une trésorerie suffisante pour absorber un éventuel retard.
- Marché locatif en construction : la demande locative est moins mature qu’à la Krutenau ou à Neudorf. Risque de vacance possible sur les T3/T4 tant que les équipements de quartier (commerces, écoles) ne sont pas tous opérationnels.
- Revente à court terme : le marché est moins liquide que l’hyper-centre. Horizon minimum de 5 à 7 ans recommandé pour sécuriser la plus-value.
- Mixité sociale imposée : 40% de logements abordables dans certains sous-secteurs. Impact sur la valorisation à surveiller selon la localisation précise du bien.
Rendement locatif brut estimé
Type de bien | Loyer mensuel moyen | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
Studio / T1 | 550-650 €/mois | 5,0-6,0% |
T2 | 750-850 €/mois | 4,5-5,5% |
T3 | 950-1 100 €/mois | 4,0-5,0% |
Programme neuf | Variable | 3,5-4,5% |
Les petites surfaces offrent les meilleurs rendements bruts. La demande locative est portée par les frontaliers travaillant en Allemagne et les étudiants des établissements du secteur.
Vendre ou acheter aux Deux-Rives en 2026 : nos conseils
Vous vendez un bien aux Deux-Rives
Mettez en avant la transformation urbaine et les projets à venir (Passerelle Rosa-Luxembourg, Citadelle, parc du Petit-Rhin). Les acheteurs avertis savent que le quartier n’a pas encore atteint son plein potentiel.
Valorisez la proximité Tram E et l’accès direct à l’Allemagne. C’est un argument fort auprès des frontaliers et des investisseurs.
Délai de vente moyen : 60 à 90 jours (marché moins tendu que l’hyper-centre). Anticipez en conséquence.
Prix de mise en vente : calez-vous sur 3 400-3 600 €/m² pour les biens anciens, 4 000-4 500 €/m² pour le neuf. Une surcote non justifiée allonge les délais.
Vous achetez aux Deux-Rives
Privilégiez Citadelle ou Danube pour la qualité de vie immédiate et la valorisation à moyen terme. Ces deux secteurs sont les plus avancés dans leur transformation.
Vérifiez l’éligibilité PTZ pour les programmes neufs. Les plafonds de ressources ont été révisés en 2025 et couvrent désormais une part plus large des ménages.
Anticipez les travaux sur les biens anciens du Port du Rhin : les DPE F/G sont fréquents dans ce secteur, ce qui implique un budget rénovation à intégrer dès l’achat.
Négociation possible : le marché est moins tendu qu’à l’Orangerie ou à la Krutenau. Une marge de 3 à 5% est envisageable sur les biens anciens.
Nos experts du prix immobilier aux Deux-Rives
Vous êtes propriétaire aux Deux-Rives et vous souhaitez connaître la valeur exacte de votre bien ? Nos experts locaux réalisent votre estimation gratuite en 48h, en tenant compte des spécificités de votre secteur (Citadelle, Port du Rhin, Danube…) et des dernières transactions du marché.
Thibault Dahan
Responsable Pôle Commercial
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Pierre Lagache
Consultant Immobilier
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Jérémy Schmitt
Consultant Immobilier
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Yoann Haslé
Directeur Immobilier
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Foire aux questions - Prix immobilier aux Deux-Rives à Strasbourg
Le prix moyen est de 3 500 €/m², avec une fourchette allant de 3 100 €/m² (Port du Rhin) à 4 500 €/m² (Citadelle, programmes neufs). Le neuf se négocie entre 3 800 et 4 800 €/m² selon les programmes et les promoteurs.
Oui, pour un horizon de 5 à 7 ans minimum. Le quartier offre les prix d’entrée les plus bas de la rive gauche, un rendement locatif de 5 à 6% brut sur petites surfaces, et un potentiel de valorisation lié aux grands projets urbains (Citadelle, Passerelle Rosa-Luxembourg). Attention : le marché locatif est encore en construction. Préférez les studios et T2 aux grandes surfaces pour limiter le risque de vacance.
L’écart est significatif : 3 200-3 600 €/m² pour l’ancien, 3 800-4 800 €/m² pour le neuf. Soit un surcoût de 20 à 30%. En contrepartie, le neuf offre les normes RE2020, l’éligibilité PTZ, des charges réduites et une meilleure valeur locative. Sur 10 ans, l’écart tend à se réduire grâce à la plus-value structurelle du neuf.
Oui, directement. Depuis sa mise en service en 2017-2018, le Tram E a renforcé l’attractivité du quartier auprès des frontaliers et des travailleurs des institutions européennes. Les biens situés à moins de 5 minutes à pied d’une station Tram E se valorisent 8 à 12% au-dessus de la moyenne du quartier.
Trois réponses selon votre objectif :
Qualité de vie immédiate : Citadelle (port de plaisance, calme, 4 000 €/m²)
Rendement locatif : Port du Rhin (prix d’entrée bas à 3 350 €/m², proximité des cliniques)
Investissement vert à long terme : Danube/Écoquartier (Tour Elithis, label écoquartier, 3 700 €/m²)
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