La fiscalité du LMNP

Q: Fiscalité du LMNP vs LMP

Le LMP est plus contraignant fiscalement, mais permet un abattement supplémentaire et la déduction des déficits sur le revenu global.

Q: Investir en LMNP est-il rentable ?

Oui, notamment grâce aux réductions d’impôts, aux amortissements et à la flexibilité fiscale .

Q: LMNP et SCI sont-ils compatibles ?

Non, le LMNP ne peut pas être exercé sous SCI sauf cas exceptionnel.

Q: LMNP et SARL sont-ils compatibles ?

Oui, mais cela implique une fiscalité sociétaire et non plus de BIC .

Q: La fiscalité du LMNP en SARL

Une SARL de famille permet de conserver le régime du BIC, ce qui en fait une option envisageable pour les investisseurs familiaux.

La fiscalité du LMNP est l’un des nombreux avantages offerts. Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs tout en profitant de régimes fiscaux attractifs comme le Micro-BIC LMNP ou le régime réel simplifié. Mais quelles sont les spécificités de sa fiscalité ? Comment déclarer ses revenus et optimiser sa fiscalité ? C'est ce que nous allons détailler.

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Définition LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux investisseurs souhaitant louer un bien meublé sans être considérés comme des professionnels. Ce statut permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, avec des options d’imposition adaptées aux revenus locatifs perçus. L’objectif est d’encourager l’investissement locatif tout en offrant une souplesse de gestion et une rentabilité optimisée.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Les caractéristiques du bail en meublé

Le bail est généralement signé pour un an renouvelable ou neuf mois pour un étudiant.
Le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
Le préavis de départ du locataire est réduit à un mois contre trois mois pour une location vide.

Les critères de distinction d'un logement meublé

Le bien doit être équipé d’un minimum de mobilier pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement.
Il doit répondre à la liste d’équipements définie par le décret du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table et chaises, luminaires, etc.
La présence de ces équipements doit être attestée dans l’état des lieux d’entrée.

Récupération de la TVA pour un bien neuf

En investissant dans une résidence de services neuves (résidence étudiante, senior, EHPAD, tourisme), vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat, sous certaines conditions :

Le bien doit être exploité sous bail commercial avec un gestionnaire professionnel.
L’exploitant doit proposer au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, réception.
La location doit être effective pendant au moins 9 ans.

Quels sont les biens éligibles en LMNP ?

Résidences étudiants

Résidences tourisme

Résidences séjours affaires

Résidences EHPAD

Résidences séjours seniors

Exemple de résidences éligibles au LMNP

Investir en résidence étudiante est une stratégie immobilière rentable et sécurisée, idéale pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs réguliers. Face à une demande toujours croissante de logements adaptés aux étudiants, ces résidences offrent un taux d’occupation élevé et des garanties de gestion intéressantes, notamment grâce aux baux commerciaux signés avec des exploitants spécialisés. En optant pour ce type d’investissement, vous pouvez également profiter du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et de ses avantages fiscaux attractifs.

Loueur en meublé non professionnel : micro BIC ou régime réel ?

Comment changer de régime fiscal ?

Il est possible de passer du Micro-BIC au régime réel sur simple demande avant le 1er février de l’année en cours, en adressant un courrier à l’administration fiscale. Cependant, si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagés pour une durée de 3 ans consécutives.

Imposition des revenus en location meublée

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Régime réel : possibilité de déduire l’amortissement du bien et les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, ou encore les frais de gestion.

L'imposition des loyers en LMNP

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Régime réel : possibilité de déduire l’amortissement du bien et les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, ou encore les frais de gestion.

Comment déclarer les revenus en meublé ?

Pour la déclaration au micro-BIC

Formulaire 2042 C PRO avec abattement de 50 % appliqué automatiquement.
Ce régime est avantageux si les charges réelles sont inférieures à 50 % des revenus locatifs.

Pour la déclaration au réel simplifié

Formulaire 2031 BIC, incluant toutes les charges et les amortissements.
Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable LMNP pour optimiser la déclaration et éviter des erreurs fiscales.

LMNP Micro-BIC et abattements

Le Micro-BIC est intéressant si les charges sont inférieures à 50 % des loyers perçus. Cet abattement n’est applicable que pour les locations meublées en résidences de services.

Dans le cas où les charges dépassent ce seuil, il reste plus avantageux d’opter pour le régime réel.

LMNP au réel : report du déficit et amortissements excédentaires

Charges déductibles grâce au réel simplifié

Catégorie de charges	Exemples de charges déductibles
Charges d’exploitation	Frais de gestion locative, assurances, charges de copropriété, entretien et réparations
Charges financières	Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire
Charges fiscales	Taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Charges comptables et administratives	Honoraires d’expert-comptable, frais de déclaration fiscale
Amortissement du mobilier	Meubles, électroménager, équipements (durée moyenne de 5 à 10 ans)
Amortissement de l’immobilier	Bâtiment hors terrain (sur 25 à 40 ans en moyenne)

L’amortissement est l’un des leviers fiscaux les plus puissants du régime réel, permettant de réduire le bénéfice imposable et ainsi minimiser la fiscalité sur les loyers perçus.

Avantage de l'amortissement

L’amortissement permet de réduire artificiellement le bénéfice imposable, rendant la fiscalité encore plus avantageuse. La valeur du mobilier et de l’immobilier viennent donc s’amortir, générant une charge fictive et neutre déductible des revenus locatifs.

Le comptable en LMNP, une aide précieuse

Un expert-comptable LMNP facilite la gestion des déclarations fiscales et maximise les déductions autorisées.

2025 et la réintégration des amortissements

Résidences étudiants, EHPAD et seniors non concernés

Les biens situés en résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors) bénéficient d’un régime fiscal spécifique qui leur permet d’échapper à certaines évolutions fiscales récentes concernant le statut LMNP.

Contrairement aux locations meublées classiques, les logements en résidences de services continuent à bénéficier des règles avantageuses du LMNP, notamment :

Récupération de la TVA à 20 % sous condition d’un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant proposant des services.
Amortissements comptables non réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit significativement l’impôt à la revente.
Régime Micro-BIC avec un abattement de 50 %, sans être impacté par la réforme qui réduit cet abattement à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Fiscalité du LMNP et calcul de la plus-value

Fiscalité de la plus-value immobilière

La plus-value est imposée après abattement progressif selon la durée de détention. Après 22 ans de détention, l’impôt sur la plus-value est exonéré, et après 30 ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés.

Durée de détention	Abattement pour l’impôt sur la plus-value	Abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
23 à 30 ans	Exonération totale	9 % par an
Plus de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

Impact des amortissements dans la plus-value LMNP

Les amortissements pratiqués au régime réel n’entrent pas dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui constitue un atout majeur du LMNP.

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Investisseur

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Anne-Sophie R.

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