Dispositif Jeanbrun à Strasbourg : tout comprendre en 2026
Le dispositif Jeanbrun, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, remplace le Pinel depuis le 21 février 2026. Il permet de déduire chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un logement neuf de ses revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € à 12 000 €/an selon le loyer choisi.
À Strasbourg, classée en zone A, les plafonds de loyers s’établissent à 14,49 €/m² en intermédiaire et 12,32 €/m² en social. Contrairement au Pinel, l’avantage échappe au plafonnement des niches fiscales – un vrai changement de logique pour les investisseurs.
On vous détaille le fonctionnement, les conditions, et un exemple chiffré appliqué à un achat dans le neuf à Strasbourg.
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Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun – aussi appelé loi Jeanbrun ou statut du bailleur privé – est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif en France. Il a été adopté dans la loi de finances 2026 et porte le nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, qui l’a défendu à l’Assemblée nationale.
Sa logique diffère radicalement de celle du Pinel, disparu au 31 décembre 2024 :
Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe, identique pour tous, plafonnée dans les niches fiscales à 10 000 €/an.
Le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal déductible des revenus fonciers. L’économie d’impôt dépend donc de votre tranche marginale d’imposition (TMI) : plus elle est élevée, plus l’avantage est important.
Concrètement, le mécanisme repose sur une base amortissable de 80 % du prix d’acquisition (hors frais de notaire), les 20 % restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain, non amortissable. Le taux annuel varie selon le niveau de loyer retenu :
Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
Neuf / VEFA | 3,5 %/an (plafond 8 000 €) | 4,5 %/an (plafond 10 000 €) | 5,5 %/an (plafond 12 000 €) |
Ancien rénové (travaux ≥ 30 %, DPE A/B) | 3 %/an | 3,5 %/an | 4 %/an |
Objectif affiché par le gouvernement : produire 50 000 logements locatifs privés par an, dans le cadre plus large du plan Relance logement qui vise 2 millions de logements construits d’ici 2030.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
Type de bien : logement situé dans un immeuble collectif uniquement. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
État du logement : neuf (VEFA ou achèvement récent) ou ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix total de l’opération et d’atteindre une étiquette énergétique DPE A ou B.
Type de location : location nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire.
Durée d’engagement : 9 ans minimum.
Loyers et ressources encadrés : trois niveaux possibles – intermédiaire, social, très social – chacun avec ses propres plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Exclusion familiale : impossible de louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant au 2ᵉ degré (parents, enfants). Les frères, sœurs, neveux ou nièces hors foyer fiscal restent en revanche autorisés.
Autre point important : contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans zonage restrictif à l’entrée. Mais les plafonds de loyers, eux, restent bien indexés sur la zone géographique du bien – et Strasbourg a ici un profil particulier.
Strasbourg en zone A : plafonds de loyers applicables
Strasbourg et son Eurométropole sont classées en zone A pour l’application du dispositif Jeanbrun en 2026. Cela conditionne directement les loyers que vous pourrez pratiquer si vous investissez dans le neuf.
Catégorie de loyer | Plafond applicable à Strasbourg (zone A) |
|---|---|
Loyer social | 12,32 €/m² |
Loyer intermédiaire | 14,49 €/m² |
Ces plafonds s’appliquent à la surface habitable, hors charges. En pratique, pour un T2 de 45 m² en loyer intermédiaire, le loyer mensuel maximal tourne autour de 650 à 660 €, ce qui reste cohérent avec le marché locatif strasbourgeois dans des quartiers comme Neudorf, la Krutenau ou le Port du Rhin.
Un point de vigilance : ces montants sont révisés annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Vérifiez toujours le plafond en vigueur au moment de la signature de votre bail – un dépassement, même involontaire, expose à la reprise de l’avantage fiscal en cas de contrôle.
Jeanbrun vs Pinel : ce qui change
Le remplacement du Pinel par le Jeanbrun n’est pas qu’un changement de nom. Voici les différences qui comptent vraiment pour un investisseur :
Critère | Dispositif Jeanbrun (2026) | Dispositif Pinel (2015-2024) |
|---|---|---|
Nature de l’avantage | Amortissement déductible des revenus fonciers | Réduction d’impôt directe |
Plafonnement des niches fiscales | Non – hors plafond des 10 000 €/an | Oui, plafonné à 10 000 €/an |
Zonage | Applicable partout en France (sans zonage à l’entrée) | Limité aux zones A bis, A, B1 |
Durée d’engagement | 9 ans (fixe) | 6, 9 ou 12 ans (au choix) |
Proportionnalité à la TMI | Oui, l’avantage varie selon votre tranche d’imposition | Non, avantage identique pour tous |
Type de bien | Immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux ≥ 30 % | Neuf ou réhabilité |
Déficit foncier imputable sur le revenu global | Jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € avec travaux énergétiques) | Non prévu par le dispositif |
Le point le plus important à retenir : en sortant du plafonnement global des niches fiscales, le Jeanbrun peut, pour un contribuable à TMI élevée, générer une économie d’impôt supérieure à ce que permettait le Pinel – à condition d’avoir un déficit foncier suffisant. C’est un changement de philosophie complet : on passe d’une logique de réduction forfaitaire à une logique d’amortissement comptable, plus proche de ce que pratiquent les investisseurs en LMNP.
Exemple chiffré d'investissement Jeanbrun à Strasbourg
Prenons le cas d’un investisseur qui achète un T2 neuf de 45 m² à Strasbourg, dans le quartier de Cronenbourg, pour 210 000 €, en le mettant en location nue au loyer intermédiaire.
Étape 1 – Base amortissable
Prix d’acquisition : 210 000 €
Base amortissable (80 %) : 210 000 € × 0,80 = 168 000 €
Étape 2 – Amortissement annuel
Taux applicable (neuf, loyer intermédiaire) : 3,5 %
Amortissement calculé : 168 000 € × 3,5 % = 5 880 €
Ce montant reste sous le plafond de 8 000 €/an fixé pour le loyer intermédiaire, il est donc entièrement déductible.
Étape 3 – Loyer et charges
Loyer mensuel au plafond zone A intermédiaire (14,49 €/m² × 45 m²) : environ 652 €, soit 7 824 €/an
Charges courantes (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) estimées à 9 500 €/an
Étape 4 – Résultat foncier
Loyers perçus : 7 824 €
Charges : – 9 500 €
Amortissement : – 5 880 €
Résultat foncier : – 7 556 €, soit un déficit foncier imputable sur le revenu global
Ce déficit reste sous le plafond standard de 10 700 €/an. Si l’investisseur avait acheté dans l’ancien avec des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 30 % du prix, ce plafond aurait pu être doublé à 21 400 €/an. Pour un foyer à TMI 30 %, ce déficit foncier génère une économie d’impôt directe d’environ 2 267 € la première année, en plus de l’exonération des revenus fonciers déjà neutralisés.
Cet exemple est simplifié à titre pédagogique. Chaque projet doit faire l’objet d’une simulation personnalisée avec votre conseiller.
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Le dispositif Jeanbrun est encore jeune : la doctrine fiscale se précise mois après mois, et les premiers retours d’expérience des investisseurs commencent seulement à arriver. Chez Strasbourg Immobilier, nous suivons cette actualité réglementaire au quotidien pour sécuriser vos arbitrages.
Concrètement, notre accompagnement couvre :
La sélection de programmes neufs éligibles dans les quartiers stratégiques de l’Eurométropole (Koenigshoffen, Cronenbourg, Neudorf, Wacken…)
Le calcul précis de l’amortissement et du déficit foncier applicable à votre situation fiscale
La vérification des plafonds de loyers et de ressources avant la signature du bail, pour éviter tout risque de redressement
La mise en relation avec des experts-comptables spécialisés en fiscalité locative
Le dispositif étant tout récent, chaque décret d’application ou précision du Bulletin officiel des finances publiques peut faire évoluer certains paramètres. Nous actualisons nos recommandations dès que ces textes paraissent.
Foire aux questions - Dispositif Jeanbrun à Strasbourg
Oui. Le Pinel s’est définitivement arrêté au 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun est, depuis le 21 février 2026, le principal levier fiscal pour l’investissement locatif neuf en France.
Oui, le dispositif s’applique sans zonage restrictif à l’entrée, contrairement au Pinel. Mais les plafonds de loyers et de ressources des locataires restent fixés selon la zone du bien – Strasbourg est en zone A.
9 ans minimum, en location nue et à titre de résidence principale du locataire. Il n’existe pas d’option 6 ou 12 ans comme c’était le cas avec le Pinel.
Oui, et c’est même l’un des atouts majeurs du dispositif. Si vos charges et votre amortissement dépassent vos loyers perçus, le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique).
Non, c’est une différence majeure avec le Pinel. L’avantage tiré du déficit foncier Jeanbrun échappe au plafond global de 10 000 €/an applicable aux autres niches fiscales.
Non. Le dispositif impose une location nue (non meublée). Si vous souhaitez louer en meublé, il faut se tourner vers le statut LMNP, qui répond à une logique différente.
Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2028, pour les acquisitions réalisées ou les logements achevés à compter du 21 février 2026.
Non, sauf exception pour les frères, sœurs, neveux ou nièces qui ne font pas partie du foyer fiscal. La location à un ascendant ou descendant direct (parents, enfants) est strictement interdite.
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