La loi Malraux est en vigueur depuis 1962. Elle touche les investissements immobiliers dans le
Secteur Sauvegardés de Strasbourg. Nous la retrouvons également dans les
Zones de Protection du
Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers (ZPPAUP).
La loi Malraux permet de combiner un investissement patrimonial de caractère avec une forte
réduction d'impôt. Elle conviendra particulièrement aux contribuables les plus
fiscalisées et
amoureux des vieilles pierres.
La loi Malraux à Strasbourg s'applique pour un montant maximal de 400 000 € de travaux et
rénovations réalisés sur le bien immobilier.
La Loi Malraux à Strasbourg s'applique à toute acquisition immobilière située en Secteurs
Sauvegardés ou en les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers. Une
rénovation complète de l'immeuble devra alors être prévue.
Tout au long du projet, les travaux seront supervisés par un Architecte des Bâtiments de
France.
Le propriétaire pourra appliquer la réduction d'impôt à hauteur de 100 000 € de travaux par an et
pendant 4 années consécutives. Ce qui revient alors à un total de 400 000 € de travaux
éligibles à la
réduction d'impôt. La loi Malraux à Strasbourg présente l'avantage d'être exclu du
plafonnement des
niches fiscales. La réduction d'impôt dépendra de la zone d'implantation du bien immobilier à
Strasbourg.
La rénovation terminée, le propriétaire dispose d'un délai d'un an, suivant la Date d'Achèvement des
Travaux (DAT), pour trouver un locataire. Une durée de 9 ans de location sera attendue au
minimum.
La loi Malraux à Strasbourg permet de développer son patrimoine tout en profitant d'une réduction
d'impôt. Le propriétaire oriente sa surface immobilière vers des biens immobiliers de caractère en
centre-ville strasbourgeois.
Selon la zone d'implantation du bien immobilier, le propriétaire profitera
de :
La réduction fiscale sera alors calculée et répartie sur 4 ans. En contrepartie, le
propriétaire s'engage
à louer le bien. Il se dégage alors un revenu complémentaire et en diversifie sa source. Les loyers
seront considérés comme des revenus fonciers et le bien immobilier devra être loué nu.
L'ensemble des charges et intérêts d'emprunt seront déductibles. Les loyers profiteront donc d'une
fiscalité
avantageuse.
L'investissement en loi Malraux à Strasbourg n'entre pas dans le plafond des niches
fiscales.
A l'issu, le propriétaire dispose d'un logement. Libre à lui de le conserver ou de le céder. Dans ce cas,
la plus-value à la revente est intéressante aux vues des rénovations réalisées.
Enfin, la loi Malraux permet d'accéder à des secteurs sauvegardés du patrimoine strasbourgeois. Le
propriétaire participe alors à sa pérennité et dispose d'un bien immobilier dans une zone historique
de la ville.
Taux de la réduction d'impôt | ||
---|---|---|
Montant de Travaux Maximum | Malraux Secteur Sauvegardé | Malraux Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers |
400 000 € | 30 % | 22 % |
Tous les contribuables français peuvent investir en loi Malraux à Strasbourg. Pour cela, il
suffira
d'investir dans un bien immobilier ancien à Strasbourg et de réaliser des travaux de
rénovations
réglementées. Néanmoins, le dispositif Malraux sera conseillé tout particulièrement aux
contribuables disposant de hauts revenus fonciers ou subissant une forte pression fiscale
(TMI > 30
%).
Les investisseurs privilégiant les belles pierres et finitions de standing se tourneront
vers ce dispositif
fiscal..
La réduction d'impôt est déterminée sur la base des travaux réalisés et dépendra de la zone
d'implantation du bien immobilier à Strasbourg (22 ou 30 % de l'enveloppe des travaux). Une
limite
est fixée à 400 000 € de travaux lissés sur 4 ans (1 an du permis de construire plus 3 ans).
Au total,
une réduction d'impôt de 88 000 € ou 120 000 € répartie sur 4 années. Un report est
envisageable en
cas d'excédent de réduction fiscale. Celui-ci est de 3 ans, poussant à 7 ans la durée
maximale du
dispositif.
Exemple : un bien immobilier en secteur sauvegardé de 345 000 €, avec 150 000 € de travaux
répartis
sur 2 ans. La loi Malraux prévoit alors un taux de réduction d'impôt de 30 % sur 2
ans.
150 000 € x 30 % = 45 000 €
45 000 € / 2 années = 22 500 € de réduction d'impôt pendant 2 ans..
Le bien immobilier ne pourra être loué à un membre du foyer fiscal ou à un associé en cas de SCI. de 9 ans reconductible.
Pendant les 9 premières années, le bien immobilier à Strasbourg devra être loué et
conservé.
Passée la 9 ème année, le propriétaire pourra revendre le bien immobilier, y habiter ou le
louer.
Plusieurs documents seront à fournir à l'administration fiscale lors de la déclaration :
Oui, les acquisitions sont limitées à 2 logements par an et à 300 000 €. Le montant de la réduction d'impôt s'appliquera sur la base maximale de 5 500 €/m².
Non, aucune.
Les logements situés en zones éligibles à Strasbourg et présentant un caractère d'utilité publique. La rénovation ne doit pas modifier la surface habitable.
Le dispositif Malraux à Strasbourg prévoit une période de location minimum de 9 ans.
Le propriétaire d'un logement à Strasbourg éligible à la loi Malraux dispose d'un délai de 12 mois pour louer son bien. Le logement devra être loué par la suite 9 ans.
La Société Civile Immobilière (SCI) et la loi Malraux à Strasbourg sont compatibles.
Le dispositif Malraux présente l'avantage d'être totalement exclu du système de plafonnement des niches fiscales. Il est donc possible de cumuler son avantage avec d'autres dispositifs fiscaux.
Le texte de la loi Malraux et ses conditions d'applications sont consultables sur le site Légifrance.