Le bail commercial

Q: Sortir d'un bail commercial en LMNP : est-ce possible ?

Oui, il est possible de sortir d’un bail commercial en LMNP sous certaines conditions, notamment via une cession , une résiliation anticipée bail avec accord des parties, ou en respectant les clauses spécifiques du contrat.

Q: Le bail commercial dans une résidence gérée LMNP est-il indispensable ?

Un bail commercial est fortement recommandé pour un investissement en résidence services , car il garantit une gestion locative simplifiée et une rentabilité sécurisée .

Q: Quelles sont les conséquences juridiques du bail ?

Le bail commercial encadre les droits et devoirs des parties. Il peut entraîner des procédures judiciaires LMNP en cas de litige, notamment sur l’ indemnité d’éviction , la résiliation anticipée ou la fixation du loyer .

Q: Quelle est la différence entre une période ferme et une période triennale ?

La période ferme correspond à un engagement sans possibilité de résiliation anticipée, alors que la période triennale permet de mettre fin au bail tous les 3 ans.

Q: Que prévoit le bail pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères ?

Ces charges sont généralement répercutées sur le locataire via les charges récupérables locataires .

Q: Quels sont les motifs pour résilier ?

Les motifs incluent le non-paiement des loyers , des manquements aux obligations contractuelles , ou une rupture anticipée négociée entre les parties.

Le bail commercial est une solution idéale pour les investisseurs souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. En optant pour la location meublée professionnelle, vous pouvez profiter d’un rendement locatif LMNP attractif avec une gestion simplifiée.

Échangez avec un expert de la LMNP !

L'investissement en LMNP

L’investissement en LMNP permet de déléguer la gestion locative à un exploitant, garantissant ainsi des loyers fixes et une mutualisation des risques locatifs. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous accédez également à des régimes fiscaux favorables comme le régime micro-BIC ou le régime réel LMNP, qui permettent des déductions fiscales intéressantes.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial en LMNP est un contrat de location meublée professionnelle qui lie un investisseur (le bailleur) à un exploitant (le preneur) sur une période généralement longue, souvent 9 ans ou plus. Il est particulièrement utilisé pour des investissements en résidences services (résidences étudiantes, seniors, affaires, de tourisme ou Ehpad).

Grâce à ce contrat de bail meublé, le propriétaire perçoit un loyer garanti même en cas de vacances locatives. Cela réduit considérablement les risques locatifs LMNP et assure une rentabilité investissement LMNP optimisée.

Quelles sont les informations qui doivent figurer dans ce document ?

Ce document doit contenir plusieurs informations essentielles :

Informations indispensables

Identité des parties : bailleur et preneur

Durée du bail

Risque de faillite du gestionnaire en cas de résidence gérée

Montant du loyer et modalités de paiement

Clause de révision des loyers

Dépôt de garantie

Engagement contractuel

Conditions de résiliation anticipée

Obligations du bailleur et du locataire

Charges récupérables locataire et répartition des taxes

Quels sont les biens éligibles en LMNP ?

Résidences étudiants

Résidences tourisme

Résidences séjours affaires

Résidences EHPAD

Résidences séjours seniors

Exemple de résidences éligibles au LMNP

Investir en résidence étudiante est une stratégie immobilière rentable et sécurisée, idéale pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs réguliers. Face à une demande toujours croissante de logements adaptés aux étudiants, ces résidences offrent un taux d’occupation élevé et des garanties de gestion intéressantes, notamment grâce aux baux commerciaux signés avec des exploitants spécialisés. En optant pour ce type d’investissement, vous pouvez également profiter du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et de ses avantages fiscaux attractifs.

Comment fonctionne ce bail ?

Garantie des loyers

Le principal avantage réside dans la sécurisation des loyers. L’exploitant s’engage à verser un loyer minimum garanti, indépendamment du taux d’occupation du bien. Cette stabilité financière attire de nombreux investisseurs souhaitant un revenu locatif garanti.

Révision triennale du loyer

La révision du loyer commercial se fait en général tous les trois ans, suivant un indice défini dans le contrat (ex : indexation loyer commercial sur l’ILC ou l’ICC). Cela permet d’ajuster le loyer à l’inflation et d’assurer une rentabilité investissement LMNP stable.

Les obligations des parties

Ce contrat commercial immobilier impose des obligations au bailleur LMNP et au preneur :

Le bailleur doit garantir un bien en bon état et réaliser certains travaux d’entretien.
Le preneur (exploitant) doit payer le loyer et entretenir le logement pour assurer son exploitation.

Les articles 605 et 606

Ces articles du Code civil distinguent les types de travaux à la charge du bailleur et du locataire :

Article 605 : Le locataire est responsable de l’entretien courant et des réparations mineures.
Article 606 : Le bailleur prend en charge les réparations lourdes liées à la structure et à la solidité du bien (toiture, murs porteurs, gros œuvre).

Le renouvellement du mobilier

Le mobilier en LMNP doit être renouvelé périodiquement afin de répondre aux critères de la location meublée professionnelle. Ces dépenses sont souvent déductibles des revenus locatifs LMNP.

Les modalités de prise en charge des travaux

Les articles 605 et 606 du Code civil précisent que les gros travaux sont à la charge du bailleur, tandis que l’entretien courant revient au locataire. L’exploitant peut être tenu de mettre le bien aux normes en fonction des réglementations en vigueur (mise en conformité logement, accessibilité PMR, etc.).

Quelle est la durée d'un contrat commercial ?

La durée

Le bail commercial en LMNP est généralement signé pour 9 ans (bail 3-6-9), avec une période ferme initiale.

Le renouvellement par tacite reconduction

À l’issue de la période initiale, le bail peut être renouvelé automatiquement, sauf en cas de résiliation anticipée.

Comment le résilier avant le terme ?

Certaines clauses permettent une résiliation anticipée sous conditions (faute du locataire, indemnité d’éviction, etc.).

Qu'est-ce qu'une indemnité d'éviction ?

L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif valable.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP avec bail commercial ?

Avantages	Inconvénients
Revenus locatifs garantis : Le loyer est fixé contractuellement, limitant les risques d’impayés.	Durée d’engagement longue : Généralement 9 ans, avec des conditions strictes de résiliation.
Gestion locative simplifiée : L’exploitant prend en charge l’exploitation et la location du bien.	Moins de flexibilité : Impossible de récupérer le bien facilement pour un usage personnel.
Rendement locatif stable : Revenus réguliers, indépendamment du taux d’occupation.	Indexation des loyers limitée : La revalorisation des loyers suit des indices définis, limitant l’augmentation des revenus.
Avantages fiscaux : Déduction des charges, amortissement comptable, possibilité d’exonération de TVA.	Risque d’exploitation : Si l’exploitant rencontre des difficultés financières, le paiement des loyers peut être compromis.
Investissement sécurisé : Le bail commercial encadre strictement les relations bailleur-locataire.	Frais de sortie élevés : Une résiliation anticipée peut entraîner des pénalités ou une indemnité d’éviction.
Mutualisation des risques locatifs : L’exploitant prend en charge l’occupation et l’entretien du bien.	Moins de valorisation à la revente : Un bien sous bail commercial peut être moins attractif pour certains acquéreurs.
Compatible avec plusieurs types d’investissements : Résidences étudiantes, seniors, tourisme, affaires, santé.	Charges et taxes répercutées : Certaines taxes comme la taxe foncière peuvent être à la charge du bailleur selon le contrat.

Des compétences dédiées à votre investissement

Strasbourg Immobilier a transformé mon projet en succès ! Grâce à leur expertise en LMNP, j’ai investi dans un bien rentable avec une gestion clé en main. Résultat ? Des revenus réguliers, zéro souci et une valorisation patrimoniale assurée. Une équipe ultra compétente et réactive, je fonce les yeux fermés pour mon prochain investissement !

Laurent M.

Investisseur

Investir en LMNP aurait pu être un casse-tête, mais avec Strasbourg Immobilier, tout a été fluide et sécurisé. Ils m’ont trouvé une opportunité en or, avec un rendement optimisé et des avantages fiscaux à la clé. Aujourd’hui, je perçois des loyers sans me soucier de la gestion. Une expérience impeccable que je recommande à tous les investisseurs sérieux !

Anne-Sophie R.

Investisseur

Un investissement rentable, sans stress et 100 % maîtrisé : voilà ce que m’a offert Strasbourg Immobilier en LMNP. Grâce à leur accompagnement ultra-personnalisé, j’ai trouvé un bien en résidence étudiante avec un bail sécurisé et une rentabilité au top. Si vous cherchez à investir intelligemment, ne perdez pas une minute et contactez-les !